Svenska bostadspriser är uppdrivna av lägre räntor, skattesubventioner, övergång till amorteringsfria lån, sänkt fastighetsskatt och avskaffad förmögenhetsskatt. (En aktuell förklaring av prisutvecklingen finns här.) När det gäller räntorna är det rimligt att tro att många låntagare sedan ett par år förväntar sig fortsatt låga räntor. Exempelvis steg bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad med drygt 20 procent från november 2014 till september 2015 (Mäklarstatistik). Detta förklaras troligen mer av ändrade förväntningar än andra faktorer som också driver prisutvecklingen, som inkomster och inflyttning. Det är inte orationellt att förvänta sig fortsatt låga räntor.[1] (Se denna studie som kvantifierar olika faktorers inverkan på ränteutvecklingen de senaste 25 åren och innehåller prognoser.)
Om räntorna mot förväntan skulle stiga kommer hushåll med bolån att få ökade boendekostnader. Hur detta slår mot hushållens utrymme för annan konsumtion än boende beror på hur mycket räntorna stiger, på hushållens skulder i förhållande till disponibla inkomster – skuldkvoten – samt på hushållens sparande och finansiella tillgångar. Enligt Finansinspektionens senaste bolåneundersökning är hushållens motståndskraft mot ränteökningar (och arbetslöshet och prisfall) god. Få hushåll riskerar att tvingas sälja sin bostad. Men – många hushåll kommer att bli tvungna att minska sin övriga konsumtion, vilket kan sänka BNP och öka arbetslösheten. [2]
Givet att en återgång till ränteläget före finanskrisen kan inträffa bör man diskutera vilka åtgärder – om några – som bör vidtas för att minska de negativa effekterna. De åtgärder som redan vidtagits har tagit sikte på att begränsa kreditgivningen. Tanken är att detta skulle dämpa efterfrågan och därmed bromsa prisutvecklingen och kreditökningen. Frågan är om åtgärderna är ändamålsenliga och effektiva?
Bolånetaket och amorteringstvånget riktar sig mot nya bolån. De bör dämpa efterfrågan på bostadsrätter och småhus, men eftersom nya bolån utgör en mycket liten del av den totala bolånestocken kommer det att ta mycket lång tid innan åtgärderna får någon betydande effekt på bostadspriserna och hushållens genomsnittliga skuldsättning. Åtgärderna är inte särskilt effektiva.
En åtgärd som kan väntas är ett skuldkvotstak, närmare bestämt ett förbud för enskilda banker att i genomsnitt låna ut mer än sex gånger den disponibla inkomsten till nya låntagare. Eftersom även denna åtgärd gäller nya bolån kommer det att ta lång tid innan åtgärden får någon större effekt. Två nyligen gjorda analyser visar den begränsade effekten på hushållens skuldsättning av en skuldkvot (se här), liksom av bolånetaket och amorteringskraven (se här).
Att reducera eller eliminera ränteavdraget (underskottsavdraget) som bland annat föreslagits av Liberalerna är en annan typ av åtgärd. Dels påverkar den priset på kredit – inte kvantiteten – och dels påverkar den såväl gamla som nya låntagare. Åtgärden får olika effekter på kort och lång sikt och för gamla och nya låntagare. Lägre eller slopade ränteavdrag ger existerande låntagare högre räntekostnader och tenderar att minska deras utrymme för annan konsumtion. De får med andra ord precis den effekt som en räntehöjning medför. Däremot medför den inte samma minskning av den totala efterfrågan i ekonomin, eftersom de minskade skattesubventionerna kan användas för att kompensera hushållen eller öka den offentliga sektorns konsumtion eller investeringar.
På längre sikt kommer minskade ränteavdrag att leda till lägre bostadspriser allt annat lika. Om ränteavdragen tas bort helt stiger kapitalkostnaden med 30 procent (om räntekostnaden ligger under brytpunkten) och priserna kan komma att sjunka med nästan lika mycket (drifts- och underhållskostnaderna påverkas inte). I den nya jämvikten kommer nya låntagare att ha ungefär samma räntekostnad som de gamla låntagarna har med nuvarande avdragsmöjligheter. De försämrade avdragsmöjligheterna kompenseras av lägre priser och lånebehov.
Slutresultatet är att nya låntagare blir lika sårbara för en räntehöjning som låntagarna är med nuvarande avdragsmöjlihgeter samt att gamla låntagare har fått ökade räntekostnader och mindre över till annan konsumtion!
Bättre än att sänka eller avskaffa ränteavdragen är i så fall att höja fastighetsskatten och införa en ny skatt på bostadsrätter. Det skulle öka kostnaden för att bo i bostadsrätt och småhus och pressa ned priserna och därmed lånebehoven. När priserna nått en ny jämviktsnivå blir boendekostnaden i princip densamma som i utgångsläget. Varje ytterligare krona i skatt kompenseras av att räntekostnaden sjunker med en krona. Precis som med sänkta eller avskaffade ränteavdrag skulle existerande ägare av bostadsrätter och småhus få högre boendekostnader än tidigare. Däremot – och här ligger skillnaden mot effekterna av sänkta ränteavdrag – skulle nya ägare bli mindre sårbara för höjda räntor, eftersom räntekostnaden skulle utgöra en mindre andel av den oförändrade totala boendekostnaden.
Både en försämring av avdragsmöjligheterna och en ökning av skatten på boende i bostadsrätt och småhus bör genomföras successivt för att inte leda till ett stort och snabbt fall i bolånetagarnas disponibla inkomster och bostadspriserna, med negativa effekter på ekonomin i stort . Det tar lång tid att vrida tillbaka utvecklingen på bostadsmarknaden och på vägen dit kan de negativa effekterna av höjda räntor vara större än både i utgångsläget och det nya jämviktsläget.
[1] Huruvida hushållen verkligen har ställt in sig på permanent lägre bolåneräntor skulle kunna undersökas på samma sätt som i denna studie. Jag har tidigare inte funnit belägg för ändrade förväntningar, se här, men den kraftiga prisstegringen 2014-2015 indikerar som sagt att förväntningarna nu ställt in sig på lägre räntor.
[2] Man skulle kunna invända att det är Riksbanken som sätter styrräntan, att den därmed har stort inflytande på boräntorna och att den skulle undvika att höja styrräntan om det skulle riskera att leda till stor arbetslöshet – förutsatt att detta inte kolliderar med inflationsmålet. Enligt min mening är den riskfria realräntan i Sverige bestämd internationellt. Givet att Riksbanken, ECB och Federal Reserve håller inflationen kring målet måste Riksbankens styrränta nära följa policyräntorna i omvärlden. En starkt avvikande nivå i Sverige implicerar betydande skillnader i inflationstakt och förändringar i växelkurserna.
Ekonomistas 
Har du på något sätt ändrat dig eller modifierat din tidigare ståndpunkt att vi i Stockholm inte har någon bostadsprisbubbla?
En kostnadsökning av boendet som inte är knuten till belåningsgrad har dessvärre en del negativa effekter. Framförallt pedagogiskt och “rättvisemässigt” kommer man framförallt att straffa dem som tagit sunda ekonomiska beslut och sitter lågt belånade/obelånade i lägenheter och hus de faktiskt hade råd med. Extremfallet blir att människor med låg inkomst och låga boendekostnader genom obelånad bostad kan komma att tvingas flytta, vilket var ett av skälen till att fastighetsskatten i sin tidigare form avskaffades.
Dessutom, om man ser lite mer praktiskt på saken. Fastighetsskatten är en med rätta hatad skatt. Att återinföra den kommer vara politiskt självmord, så även om så sker kommer den bara stanna till nästkommande val.
Bra analys.
Vill bara tillägga, som jag tidigare skrivit, att jag tror att det finns ytterligare en viktig faktor bakom prisboomen på bostäder, nämligen bostadscurlingen (https://ekonomistas.se/2015/09/22/ar-bostadscurling-en-folksport/).
Bostadscurlingen, dvs. att unga människor får hjälp av sina föräldrar att köpa bostad, är en ny kreditgivningskanal som enligt min bedömning har vuxit starkt och idag är betydande på många håll i landet, från att ha varit i det närmaste obefintlig. Diskussioner som handlar om att förstå varför priserna har stigit och vart de är på väg måste, tror jag, ta denna faktor med i beräkningarna. Hur bostadscurlingen beror på de olika instrument som nämns är inte uppenbart för mig men en viktig fråga!
En annan fråga borde vara hur ett slopande utformas – gäller den slopade avdragsrätten endast avdrag mot tjänsteinkomster eller slopas även avdragsrätten mot kapitalinkomster. I det senare fallet kan ju fördelningseffekterna bli betydande.
Tomas tar här upp en fråga som belyser ett allvarligt sakfel i Harrys redogörelse.
Skillnaden mellan ett avdrag och en skattereduktion.
Vi har i Sverige tre inkomstslag. Ränteavdraget berör endast Inkomst av kapital. Det är där avdraget sker.
Inkomstslaget Inkomst av tjänst berörs överhuvud taget inte av ett ränteavdrag. Däremot får den skattskyldige inkomsttagaren på särskilda vilkor en skattereduktion beräknad på ett konstaterat underskott i inkomstslaget Inkomst av kapital.
En skattereduktion är alltid finansierad av staten och utbetalningen sker genom en kreditering av den skattskyldiges skattekonto ocn påverkar på så sätt inte den kommunala beskattningsrätten.
Således, om politikerna avser att minska skattereduktionen så ökar inte statens skatteinkomster så som Harry skriver, utan det är istället statens utgifter som minskar.
Jag har rättat meningen, i sak betyder det ingenting.
Även jag anser att den svenska kreditfinansierade bostadsbubblan är av ondo, och borde omedelbart punkteras, inte imploderas.
Till de faktorer som driver upp de svenska bostadspriserna i blogginläggets första mening, vill jag, som anhängare av utbud-efterfråge-modellen på bostadsprisbilden även ange senare tids massinvandringsberoende befolkningsökning, samt ränteavdragen (om dessa nu inte ingår de nämnda skattesubventionerna).
Invandringen är som störst i storstadsområdena, vilket torde enligt mig vara den främsta förklaringen till att bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad steg med 20 % från november 2014 till september 2015. Presumtiva bostadsköpare och bostadssäljare matas ju hela tiden via massmedia och mäklare med bilden att det byggs på tok för få bostäder, och att befolkningsökningen är exceptionellt hög. Därför kan man enligt bilden förvänta sig framtida ökade bostadspriser enligt utbud-efterfråge-modellen.
En ytterligare bostadsprisökande effekt som härrör från massinvandringen, är att kommuner, som har en låg andel hyresrätter, måste, tillföljd av dekret från Regeringen, gå in på bostadsmarknaden och buda och köpa bostadsrätter och småhus åt ”nyanlända” (=invandrare).
Sverige borde således kraftigt minska invandringen.
Med ränteavdragen kan bostadskonsumenter, ivrigt påhejade av vinstmaximerande storbanker och mäklare samt med finansiellt stöd av de svenska skattebetalarna, köpa och låna sig till högre bostadsstandard som dessa egentligen inte har finansiell täckning för. Därmed erhålles en presumptivt ökad efterfrågan på ett givet bostadsutbud med ett givet maximalt försäljningspris. Detta leder i sin tur till ökade priser på det givna bostadsutbudet, enligt utbud-efterfråge-modellen.
Mitt tips, och här får jag stöd av tunga instanser som OECD och EU, är att fasa ut ränteavdraget, så att det så småningom blir noll.
Den avgörande vinsten med en kraftigt minskad invandring och utfasning av ränteavdraget är att vi får en sundare bostadsmarknad med lägre priser. (Med en minskad invandring reduceras också de negativa konsekvenserna inom en rad andra samhällsområden.)
Om det nu är så att den privata konsumtionen går ned i det numera varuimportberoende Sverige, till följd av ovanstående två tillagda faktorer, så kommer vi troligen se en minskad konsumtion av främst importerade varor. Detta ger ett postivt BNP-tillskott, om man bara ser till handelsnettotermen. Totala BNP-utvecklingen är dock svårt att sia om. (BNP = värdet på på de offentliga investeringarna + den privata konsumtionen + handelsnettot (export minus import). BNP anser jag dock vara ett dåligt ekonomiskt nyckeltal för ett land.)
Upplever folk att de har mindre pengar att röra sig med, så minskar man förmodligen också på utlandssemestrar, vilket å andra sidan ger mer utrymme för inhemsk privat konsumtion.
Signaturen gruelse vill inte att den svenska bostadsbubblan skall avvecklas med administration, utan punkteras. Vid en punktering av kredtbubblor i den storleken är det som bekant främst skattebetalarna och det allmännas skattefinansierade välfärdsåtaganden som drabbas – de större kreditgivarna räknas vanligtvis som “too big to fail”.
Uppslutning bakom finans-monopolkapitalet från signaturens sida blir mindre förvånande när man ser de övriga åsikter som signaturen framför. Till exempel att “Med en minskad invandring reduceras också de negativa konsekvenserna inom en rad andra samhällsområden”. Invandringen är inte någon orsak utan bara en av “de negativa konsekvenserna inom en rad andra samhällsområden” av kapitalvinsternas tillväxt, globaliseringen i allmänhet och EU-medlemskapet i synnerhet.
@Fred Torssander 9:40
Min inställning är att bostadspriserna generellt sett är alldeles för höga, och att den kreditfinansierade bostadsbubblan borde få ”pyspunka”, dvs. inget snabbt utan ett utdraget prisfall på bostäderna, så att vi undviker ett kaosartat förlopp i ekonomin.
Jag sluter tvärtemot vad du säger ej upp bakom ”finans-monopolkapitalet”, som jag anser är medskyldigt till den uppblåsta bostadsbubblan. Var i min text finner du stöd för denna din tolkning? Jag anser att den improduktiva sektorn – banker och finansinstitut – mer parasiterar på än smörjer den produktiva sektorn i samhället.
Angående invandringens inverkan på bostadspriserna, se min kommentar 18:23 nedan!
Hej!
Tack för mycket bra inlägg! Pedagogiskt skrivet om komplicerade frågor. Är det inte också så att vid den nya jämvikten efter slopande av ränteavdraget så försvinner den “fördelningseffekt” som brukar anföras som ett skäl för att ta bort ränteavdraget? Dvs att de som idag får mest ränteavdrag, också grovt sett får störst sänkning av bruttoräntekostnaderna när den ökade kapitalkostnaden kapitaliserad i bostadspriserna?
En fråga: stämmer det här verkligen: “Om ränteavdragen tas bort helt stiger kapitalkostnaden med 30 procent”? Är det inte 30% ränteavdrag som tas bort så att kostnaden går från 70% till 100% av bruttokostnaden, dvs en ökning med nästan 50%?
Jag förstår inte riktigt den första frågan. Cash-flow-mässigt förlorar de som i dag har största ränteavdragen. När det gäller den andra frågan har du nog helt rätt. Man ska naturligtvis räkna från utgångskostnaden!
Hela frågan om prisutvecklingen på bostadsrätter är komplicerad, eftersom den drivs av en hel rad faktorer. Den låga räntan, inklusive ränteavdraget, är kanske den viktigaste faktorn, men därtill kommer följande faktorer, vilka alla drar åt samma håll:
– Marknadsanpassning av hyror och minskad boendetrygghet för hyresgäster. Alla som kan få lån tjänar på att köpa bostadsrätt, även till de priser som är idag. Hyresboende går knappast att räkna hem. Enda orsaken till att så många fortfarande bor i hyresboende är troligen att de inte har marginaler nog att ta steget till ägt boende.
– Ständig avfolkning av “rest-Sverige” (allt utom Stockholm, Göteborg och Malmö). Förmodligen skulle man behöva bygga en miljon lägenheter för att få bukt med bostadsbristen i dessa tre städer.
– Fastighetsskatten användes tidigare till att finansiera bostadsbyggande, men detta togs bort när Göran Persson behövde pengarna för att rädda ett Sverige i statsfinansiell kris.
– “Slopad”* fastighetsskatt för bostadsrättsföreningar
– Slopad inkomstskatt för bostadsrättsföreningar.
– ROT-avdrag, ökar ytterligare fördelarna med att bo i ägt boende.
*sänkt till småpengar i attraktiva lägen.
“Slutresultatet är att nya låntagare blir lika sårbara för en räntehöjning som låntagarna är med nuvarande avdragsmöjlihgeter”
Visst är det så. Men samtidigt antar jag att ett avskaffat ränteavdrag är att likställa med en räntehöjning (med skillnaden att höjningen för majoriteten drabbar skatteåterbäringen snarare än de månatliga flöden utifrån vilka många beräknar sin ekonomi och där med något mer förlåtande). Ränteavdraget bör således allt annat lika begränsa graden av kommande räntehöjningar från Riksbanken. Så visst är nya bolånetagare lika känsliga för räntehöjningar men kraften i kommande räntehöjningar för Riksbanken bör ha minskat: risk * impact = har minskat.
Det minskade behovet av räntehöjningar från Riksbanken bör väl då ge en svagare krona som främjar svensk export etc etc. Om ränteavdraget balanseras på statens utgiftssida förefaller det som möjligt att nettot blir positivt för svenk ekonomi
En mycket bra artikel, även om jag tycker att en diskussion om utbudet saknas. Det största problemet är att det sedan 1960-talet byggs alldeles för lite i framför allt storstadsregionerna. Det är också främst i storstadsregionerna som den extrema prisutvecklingen skett – efterfrågan är långt högre än utbudet.
Det saknas incitament för byggherrar att bygga hyresrätter, bl a p g a att marknadshyror inte tillåts. Incitamenten för att bygga flerfamiljshus i bostadsrättsform är också låga; det kostar lika mycket att bygga ett flerfamiljshus i skogarna i Norrland, som i en förort till Stockholm, men skillnaden i markpriser är däremot extrem. Staden säljer ut mark till ett så pass högt pris, att incitamenten för att bygga försvinner.
Genom att förenkla byggreglerna och genom att bygga bort bostadsbristen, kommer priserna per automatik att stabiliseras, och prisutvecklingen kommer att plana ut. Denna del av debatten saknas dessvärre ofta.
Att det privata fastighets- och bostadskapitalet saknar incitament att bygga hyresrätter beror inte i första hand på några inhemska svenska problem, utan på att EU-lagen numera förbjuder den avgörande delen av kommunernas tidigare mångsidiga verksamhet i branschen. Det EU eventuellt tillåter är att kommunerna bygger nytt är inom i den rena förlustsektorn, det så kallade social housing. EU:s krav för att undantagsvis tillåta sådan låt oss kalla det lojal konkurrens är att “social housing måste begränsas till en tydligt definierad grupp bestående av missgynnade medborgare eller socialt utsatta grupper”.
Ghetton alltså.
Vilka inte torde minska de spekulationvinster som tillhandahålls för fastighetsbranschen genom prisspiralen och den fria handeln med bostäder i eftertraktade lägen.
Snack! Det är väl självklart att stat och kommun inte ska få använda skattepengar som näringsidkare tvingats betala in för att konkurrera ut sagda näringsidkare. Det byggs inga hyresrätter, och de som finns ombildas, eftersom det styrda hyressystemet gör att det inte är lönsamt att ha hyresrätter. Om problemet vore en EU-reglering borde även övriga EU-länder ha problemet att det inte går att hitta en hyresrätt, vilket de generellt inte har.
Med ambitionen att nyansera blogginlägget med vilka faktorer som ligger bakom dagens kreditfinansierade bostadsbubbla, analyseras nedan Alliansregeringens bostadspolitik med befolkningsutvecklingen och ändringen i det kalkylerade bostadsbeståndet för Stockholms län mellan 2006-12-31 och 2012-12-31 som beräkningsunderlag. Stockholms län var av Alliansregeringen omhuldad som Sveriges tillväxtmotor. Uträkningen bör ha ett berättigande även i dagens bostadssituation, de något gamla årtalen till trots. Stoppdatumet 2012-12-31 bestäms av kravet på jämförbar statistik över tid.
2006-12-31 var folkmängden 1918104 och det kalkylerade bostadsbeståndet 913222.
2012-12-31 var folkmängden 2127006 och det kalkylerade bostadsbeståndet 975975
061231-121231 ökade befolkningen med 208902, fördelat på:
* födelseöverskott ca 77930
* flyttningsnetto övriga Sverige ca 32361
* flyttningsnetto utlandet ca 98304
061231-121231 ökade det kalkylerade bostadsbeståndet med 62753 fördelat på:
* flerbostadshus:41041 (från 668904 till 709945)
* småhus: 21172 (från 244318 till 266030)
Resultat:
2006-12-31 hade Stockholms län 2,1 invånare / bostad.
För varje bostad som har tillkommit netto till Stockholms läns kalkylerade bostadsbestånd 2006-2012 så har 208902 / 62753 = 3,3 nya invånare tillkommit. Även om trångboddheten har blivit större i vissa bostadsområden så bör dessa siffror ha blåst upp trycket på bostadsmarknaden enligt utbud efterfrågan. Det förutsätts här att ett svenskt medelhushåll innehåller färre än 3,3 personer. Inte minst kan bostadssäljarna intuitivt använda siffran för att trissa upp försäljningspriset.
”Flyttningsnetto utlandet” (skillnaden mellan antalet invandrade och utvandrade) svarade för den största delen av befolkningsökningen 2006-12, nämligen 47 %.
Då berörda kommuner är skyldiga att skaffa bostad åt invandrare som har fått permanent uppehållstillstånd, antas att en stor del av Stockholm läns hyresrättsmarknad i första hand förbehålls gruppen ”flyttningsnetto utlandet”. Även en del av gruppen ”födelseöverskott”, och en ytterst liten del av gruppen ”flyttningsnetto övriga Sverige” antas ha tillgång till denna hyresrättsmarknad. Den senare gruppen är således nästan uteslutande beroende av att köpa bostadsrätter eller småhus, så ock även en del av gruppen ”födelseöverskott”.
Antag nu att ”flyttningsnetto utlandet” var 0, (dvs. ingen nettoinvandring). Då skulle förhållandet befolkningsändring/bostadsändring bli (77930 + 32361) / 62753= 1,8 invånare/bostad, vilket är lägre 2,1 invånare /bostad. Denna siffra bör således ha kunnat ”lätta på trycket” i bostadsbubblan och sänka bostadspriserna enligt utbud-efterfråge-modellen under nämnda period. Man bör här också betänka att invandrade kvinnor generellt sett har högre fruktsamhetstal än svenska kvinnor, varför födelseöverskottet 77930 också bör reduceras något. Så siffran 1,8 invånare/ bostad är då något för hög.
Slutsats:
Befolkningsökningen till följd av invandringen är en viktig orsak till överhettningen på bostadsmarknaden och bostadsprisökningen i Stockholms län enligt utbud-efterfråge-modellen.
Om man ansåg att bostadsmarknaden i Stockholms län var överhettad 2006 så var den följaktligen än mer överhettad 2012.
Med tanke på att Alliansregeringen 2006-14 kraftfullt demoniserade invandringskritiska röster så hade Alliansregeringen ingen verklig vilja att minska överhettningen på bostadsmarkanden och sänka bostadspriserna i Stockholms län. Snarare tvärtom! Den kreditfinansierade bostadsbubblan i Stockholms län användes som en BNP-generator tillika tillväxtmotor för övriga Sverige, genom att blåsa upp bubblan ytterligare.
Källa: http://www.scb.se/Pages/ProductTables.aspx?id=25795
http://www.scb.se/Pages/ProductTables____87476.aspx
Jag förstår inte riktigt det inledande påståendet om att finansiella omständigheter skulle ha påverkat bostadspriserna uppåt. Vad jag kan se är skälet enbart stigande produktionskostnad. I alla fall över åren.
Vad jag kan se har bostadspriserna följt produktionskostnaden.
Det går också att se att produktionen, dvs bostadsbyggandet, har varierat med priserna. Nu har vi haft en större prisuppgång de senaste åren, varvid produktionen också ökat. När priserna stiger blir mer byggbar mark lönsam att bebygga.
Tanken att fastighetsbolag, husföretag, byggföretag mfl bara anpassat upp kostnaderna i takt med stigande bostadspriser verkar sakna grund. I vart fall saknas ett sådant avtryck i deras resultaträkning.
Tanken att ensidigt reducera avdrag för ränteutgifter har ett antal problem:
* Dels leder det till dubbelbeskattning av räntan. Då mottagaren är skattskyldig för kapitalinkomsten.
* Dels ökar skattetrycket.
* Gäller reduktionen inte avdrag för underskott av kapital generellt så blir det ett besvärande undantag i skattesystemet. (Som dessutom bryter mot skattesystemets principer).
* Rimligen bör avdragsbegränsningen också gälla juridiska personer. Det får till följd att lånefinansierade investeringar blir dyrare. Och även att hyrorna stiger då fastighetsbolagen får högre kostnader.
Skulle nu avdragsbegränsningen inträffa så stiger utgifterna för låntagare och en prisnedgång på bostäder är trolig. Därmed bör vi få en produktionsminskning och trolige stigande arbetslöshet. Det kan då ge samma ökning av arbetslöshet som vi såg i USA under finanskrisen. Där var det utlösande att viljan till finansiering av bostäder reducerades, vilket dämpade nyproduktion. Dvs likartade konsekvenser uppstår.
@BoKo 10:25
”Vad jag kan se är skälet enbart stigande produktionskostnad.”
Hur förklarar du att bostadspriserna på redan befintliga bostäder, som inte har några produktionskostnader i närtid, stiger i närtid till följd av stigande produktionskostnader? För det har gammalproducerade befintliga bostäder gjort!
I min uträkning i kommentar 18:23 steg det kalkylerade bostadsbeståndet i Stockholms län 061231-121231 med 62753 eller med 7 %. Nybyggnationen, som är behäftad med produktionskostnader, är ju således bara en liten av det totala bostadsbeståndet i Stockholms län.
”Dels leder det till dubbelbeskattning av räntan.”
Hur kan en reduktion av ränteavdraget leda till dubbelbeskattning?
För övrigt anser jag, i likhet med OECD och EU att ränteavdraget är skadligt för Sverige, eftersom det blåser upp bostadspriserna och den kreditfinansierade bostadsbubblan. De enda vinnarna på bibehållet ränteavdrag är främst egoistiska bostadslånetagare, vinstmaximerande banker och bonusjagande bankchefer.
Jag är heller inte så säker på att arbetslösheten ökar med ränteavdragsbegränsningen, eftersom en stor del av de dagsverken som utförs i den svenska byggindustrin görs av utlänningar på tvivelaktiga eller mer eller mindre svarta anställningskontrakt. Dessa byggjobbare kommer i första hand bli utan arbete, tror jag.
Det var de giftiga subprimelånen som låg bakom finanskrisen 2008 i USA.
Re: gruelse
Vi har befolkningsökning. Därför är det skäligt att anta en efterfrågan av nyproduktion.
Bostadsköpare kan välja mellan nyproduktion och befintliga bostäder. Är befintliga bostäder billigare än nyproduktion handlas de upp under konkurrens mellan köparna tills några köpare i stället köper nyproduktion. Det leder till att befintliga bostäder handlas upp till ett pris som har någon relation med nyproduktion. (Relationen beror på läge, standard, mm).
När sedan pris på nyproduktion stiger så drar det med sig priserna för befintliga bostäder.
Räntan beskattas av mottagaren. Reciprocitetsprincipen leder därför att betalaren av ränta skall medges avdrag.
Tar man bort avdraget utan att ta bort kapitalskatten så kommer räntan att dubbelbeskattas.
Först beskattas låntagaren på sin inkomst. Låntagaren tar därefter sina beskattade pengar och betalar ränta. Långivaren beskattas sedan på räntan. Räntan har nu beskattats två ggr.
Ska man ta bort avdraget utan att bryta mot reciprocitetsprincipen så får man samtidigt ta bort kapitalbeskattningen.
Finanskrisen i USA orsakades av att de (sk broker-dealers) som värdepapperiserade bostadslån till RMBS upphörde med den verksamheten. Därmed slutade bostadsfinansieringen att fungera. Folk kunde inte finansiera bostadsköp och nyproduktionen av bostäder upphörde. Detta ledde till omfattande arbetslöshet inom byggsektorn. Denna arbetslöshet orsakade ytterligare arbetslöshet pga minskad konsumtion. Och detta eskalerade vidare.
Den omfattande arbetslösheten gjorde att låntagare fick svårt att klara sina räntor, Och måste defulta på skulden. Priserna på bostäder föll iom att presumtiva köpare var arbetslösa och andra var väldigt försiktiga. Prisfallen gjorde att kreditförlusterna blev större och defaults för RMBS ökade.
Nu när mycket av arbetslösheten är clearad och nya finansieringsvägare etablerats så har också bostadspriserna återhämtat sig.
@BoKo 22:47
För att testa ett påståendes giltighet, i detta fall att priset på bostadsmarknaden skulle styras av nyproduktionspriset, kan det vara är det nyttigt att gå till extremlägena (=dra saken till sin spets).
Antag således under en given tidsperiod och på en given bostadsmarknad, att utbudet av befintliga bostäder är konstant utan någon nyproduktion, samt att efterfrågan på befintliga bostäder ökar. (Denna hypotetiska situation är inte helt orimlig.)
I ovanstående fall kan nyproduktionspriset då ej vara styrande, eftersom det inte finns någon nyproduktion att relatera till. Det skulle således inte finnas några priser på bostadsmarknaden (vilket det gör).
Således är inte priset på nyproduktion allmängiltigt prissättande på bostadsmarknaden. Det finns andra prissättande faktorer. En sådan faktor torde vara den prissättande utbud-efterfråge-modellen.
Med förlov sagt så får jag intrycket att du har fel om dubbelbeskattningen. Som jag fattar det:
Skatt tas ut av statsmakterna. Kapitalinkomstränta beskattas av statsmakterna och inte av mottagaren. Bostadslåneränta, som en bostadslånetagare betalar, är inte någon skatt, eller hur?. Om statsmakterna beslutar sig för att betala en viss procent av denna bostadslåneränta till förmån för bostadslånetagaren, i form av räntebidrag, så kan det inte ha något att göra med beskattningen av bostadslånetagaren. Ett upphörande med ränteavdragen skulle därför varken göra bu eller bä på en eventuell dubbelbeskattningsproblematik.
Vi kan i alla fall konstatera att den kraschade kreditfinansierade bostadsbubblan i USA orsakade en global finanskris 2008 tack vare den näst intill oreglerade globala finansmarknaden.
De ekonomer och politiker som hyllar den globala finansmarknaden borde därför studera skeppsbyggnadskonst och anamma lärdomar därifrån. En världsekonomi med nationellt reglerade finansmarknader kan liknas vid ett skepp uppbyggt med vattentäta skott. När skeppet springer läck vid ett skott har skeppet tillräcklig flytkraft från de andra skotten och skeppet (världsekonomin) håller sig flytande. En världsekonomi med en oreglerad global finansmarknad – finanskrisen hösten 2008 – kan liknas vid färjan Estonia, där det stora bildäcket från för till akter och bogvisirsfästet får symbolisera den globala finansmarknaden respektive den amerikanska bostadsbubblan. Då bogvisirsfästet (bostadsbubblan) sprack vattenfylldes bildäcket och Estonia (världsekonomin) sjönk.