Bör prisökningen på bostäder stoppas?

Riksbanken, OECD, IMF och senast Konjunkturinstitutet varnar för att utvecklingen av bostadspriserna i Sverige är ohållbar och kommer att sluta med att bubblan spricker. De tre senaste åren har priset på bostadrätter i storstäderna ökat med ca 14 procent per år. Samtidigt har disponibelinkomsten per capita ökat med ca 4,5 procent per år. Så kan det naturligtvis inte fortsätta, men kommer det att sluta med en krasch? Bör prisökningen därför stoppas?

Avgörande för den fortsatta utvecklingen är boendekostnaden som andel av disponibelinkomsten. Man kan nämligen anta att genomsnitthushållet är berett att lägga en viss bestämd andel av sin disponibla inkomst på boendet. Det innebär att det på längre sikt finns ett proportionellt förhållande mellan boendekostnaden och bostadspriset. Om kostnaden halveras tenderar priset att fördubblas. Sedan början av 2012 har den rörliga bolåneräntan fallit från 4,4 till 2 procent och 10-årsräntan från 5 till 3 procent (hos SEB). Det innebär att boendekostnaden har fallit kraftigt. Det går att förklara hela prisstegringen de senaste tre åren med fallet i bolåneräntorna.[1]

Baseras dagens pris per kvadratmeter bostadsrätt i centrala Stockholm på de låga bolåneräntorna? Svaret beror på vad vi tror att den alternativa boendekostnaden är. I en nyproducerad hyresrätt (som man måste köa till och alltså har en hyra under marknadsjämvikt) ligger hyran per kvadratmeter och år på ca 2 400 kronor. På den fria marknaden ligger hyran över 3 000 kronor. [2] Om alltså alternativkostnaden försiktigtvis antas vara 2 400 kronor är dagens pris på 88 000 kronor per kvadratmeter motiverat med en bolåneränta på 5,7 procent.[3] Kalkylen tyder alltså på att dagens prisnivå är motiverad med vad som antas vara en normal nivå på bolåneräntan. Tror man dessutom att kvadratmeterpriset kommer att stiga nominellt med mer än 2 procent per år – den förväntade inflationstakten på sikt – motsvarar dagens pris en högre ränta än så.

Finns det då ingen anledning till oro för prisutvecklingen? Jo, det gör det. Priserna har stigit med ca 50 procent de tre senaste åren samtidigt som bolåneräntorna ungefär halverats. Det indikerar att bostadsköparnas förväntningar om den framtida räntenivån är på väg att anpassas till en lägre nivå. Ju längre tid räntan är låg, desto mer kommer förväntningarna att ställa in sig på den lägre nivån. Till viss del är detta rationellt eftersom 10-årsräntan ligger på 3 procent. Men dagens mycket låga räntenivå är sannolikt tillfällig. När bolåneräntorna så småningom stiger, kommer många hushåll att vara tvungna att dra åt svångremmen, vilket minskar efterfrågan i ekonomin och ökar arbetslösheten.

Följderna ska dock inte överdrivas. Riksbanken skattar i den senaste stabilitetsrapporten (s.30) att 2014 års nya bolånetagare skulle minska sin konsumtion med ca 11 procent om bolåneräntan steg till hela 8 procent. Det gäller som sagt bolånetagare på marginalen. För alla hushåll – belånade som obelånade – skulle konsumtionen minska betydligt mindre. Riksbankens skattar i stabilitetsrapporten (s. 39) konsumtionseffekterna av att avskaffa ränteavdraget, vilket kan ge en uppfattning om storleksordningen. Ett avskaffande motsvarar en räntehöjning med 43 procent, exempelvis från 3 till 4,4 procent. Det skulle maximalt dra ned konsumtionsökningen med sammanlagt 4 procent och ökningen av BNP med sammanlagt 3 procent under loppet av flera år.[4] Dessutom tar skattningen inte hänsyn till att hushållen kan minska sitt historiskt rekordhöga sparande för att hålla konsumtionen uppe. Till detta ska läggas att bostäder i Sverige inte är spekulationsobjekt: folk köper i regel en bostad för att bo i den. Utan spekulationsluft i priserna blir fallhöjden mindre än i länder som Danmark, Irland, Nederländerna, Spanien, Storbritannien och USA. Det är därför svårt att se att en anpassning till högre bolåneräntor skulle medföra någon kris.

Bör något ändå göras för att bromsa prisökningen? Ja, det kan vara motiverat därför att hushållen anpassar sig till en alltför låg räntenivå, med alltför höga priser och hög belåning.

Vad bör göras? Man bör undvika den långa rad av kreditrestriktioner som Riksbanken föreslår i stabilitetsrapporten: amorteringstvång, strängare kreditbedömning, lägre bolånetak, skuldkvotstak, tak för skuldtjänstkvoten och obligatoriska räntebindningstider. I stället bör man inrikta sig på beskattningen av bostäder och avdragsrätten. Ett återinförande av fastighetsskatten och beskattning av bostadsrätter med bibehållet ränteavdrag har fördelen att det ökar rörligheten på bostadsmarknaden och återställer symmetrin i beskattningen. Ett avskaffande av ränteavdraget ökar inte rörligheten på bostadsmarknaden, men har precis som ökad beskattning effekt på priserna.

Vad som än görs måste göras i lagom takt. Annars riskerar man att utlösa det man är rädd för, nämligen ett abrupt fall i priserna, konsumtionen och BNP samt ökad arbetslöshet.

[1] Bostadspriserna förklaras av en rad olika faktorer förutom boendekostnaden: disponibelinkomsten, befolkningens storlek, skatteregler, m.m.

[2] Se rapport från Evidens för aktuella jämförelser av boendekostnader.

[3] Antaganden: ränteavdrag med 30 procent, 2 procents förväntad inflation, 0 procent i real prisökning och 600 kronor i föreningsavgift per kvadratmenter och år.

[4] Skattningarna motsäger för övrigt Riksbankens oro om konsekvenserna av ett fall i bostadspriserna.

Comments

  1. klasakepersson says:

    Att fingra på inkomstslaget Kapital för att påverka prisbilden på bostäder är en åtgärd som
    knappast ger genomslag i nutid.
    Det är mer en varning till unga familjer att inte söka egen bostad i de storstadsområden där möjlighet till inkomst är störst.
    Redan nu finns dessutom en begränsningsregel vad gäller skattereduceringen vid underskott av kapital som låntagare bör uppmärksammas på, det gäller gränsen vid 100.000.
    Den gränsen når en storstadsboende ganska snart vid en ränteuppgång.

    En mer konstruktiv åtgärd, anser jag, borde vara att öka kravet på kapitaltäckningen hos långivare för de krediter som ges mot säkerhet i bostäder.
    Åtgärden ger en direkt och riktad påverkan på räntenivån utan att Riksbanken behöver höja sin ränta.
    Det blir ekonomiskt motiverat för låntagaren att amortera.
    Dessutom minskar det risken för landets skattebetalare att behöva än en gång rädda banker när en bubbla spricker. Risken skall drabba bankens eget kapital och ingen annan.

    • Harry Flam says:

      Kapitaltäckningskrav bör spegla bankernas risker i långivningen, inte användas för att få upp bolåneräntorna.

      • klasakepersson says:

        Precis, det primära motivet till ett krav på ökad kapitaltäckning i oroliga tider är för att skydda skattebetalarna, samhället samt naturligtvis banken.
        Den sekundära effekten blir ett behov hos banken av att öka lönsamheten på bostadskrediter, vilket medför en höjd ränta.

        Att avskaffa den skattereducering som är följden av underskott i förvärvskällan Kapital är ett strutstänkande.
        ”De tre senast åren har priset på bostadsrätter i storstäderna ökat med ca 14 procent per år.”
        Ponera att skattereduktionen varit avskaffad redan i början av 1990 talet, i samband med
        den underbara natten.
        Utan skattereduktion hade logiskt sett prisökningen varit än högre dessa tre år, eftersom den relativa räntekostnadens påverkan haft större genomslag vid sänkta räntor.
        På samma sätt riskerar ett avskaffande av skattereduktionen att öka sprängkraften i ”bubblan” när räntorna stiger.

        Dessutom är ingen finansminister så omdömeslös att vederbörande vill stoppa de automatiska inkomster som blir följden av stämpelskatter på lagfart och inteckningar samt realisationsvinster på ständigt ökande bostadsvärden.
        Tidigare finansminister tog dessutom i praktiken nästan bort uppskovsmöjligheten gällande realisationsvinster för att speeda på dessa skatteinkomster.

  2. Anders Persson says:

    Vad är antagandet om avskrivningstid för förslitning av fastigheten i kalkylen?

    • Harry Flam says:

      Antas ingå i avgiften till föreningen respektive i hyran. Inget särskilt antagande.

      • Den interna delen av underhållet i en BRF bekostar bostadsrättsinnehavaren själv och inte föreningen. Föreningen har bara ansvar för yttre och gemensamma delen av underhållet.
        Så det är ett litet fel i kalkylen. Dock är summan per år inte så stor att det har någon avgörande betydelse i sammanhanget.

  3. Inför amortering och minskat ränteavdrag 1%/år att gälla för bostadsköp från 1/1-16. Varför måste det bli en krasch? Efter 1/1-16 faller förmodligen priserna långsamt och de som inte har råd att sälja får väl bo kvar och om möjligt börja amortera så mycket de kan. Så länge alla betalar som de ska så behöver inte bankerna göra nå´nting. QE pengarna ska användas till att öka statens investeringar dramatiskt. Iden med en löpande och en investeringsbudget är utmärkt. Partierna får komma överens om vilket konto som gränsfallen ska tillhöra. Att vänta på att marknaden ska ta nå´t initiativ är som i väntan på Godot. QE pengarna till bankerna har nog fastnat i likviditetsfällan. Det är för mycket begärt att marknaden ska ta beslut om folkhushållet. Demokratin pekar och marknaden utför.

    • Inför man ett ordentlig amorteringskrav på säg 2% per år för en avskrivningstid på 50 år så minskar även kostnaden för ränteavdraget utan att det behöver förändras.

      Tyskland brukar bankerna ha kravet 30% egen insats och 30 års amortering. De har tack vare det till stor del sluppit bubblor på bostadsmarknaden. Trots kraftigt sänkta räntor har bara huspriserna i Tyskland ökat med ca 25% sedan 2010.

  4. Om det är som du antyder att bostadsköparna inte är tillräckligt framåtblickande och inte tar hänsyn till ett framtida högre ränteläge, kan man väl också misstänka att ett avskaffande av ränteavdragen pga av det låga ränteläget skulle ha liten effekt på både priser och skuldsättning just nu? En höjd fastighetsskatt skulle däremot svida i plånboken lika mycket nu som om tio år.

    • Harry Flam says:

      Bostadspriserna är uppdrivna av att bostadsköparna till viss del ställt in sig på nuvarande räntenivå. Det betyder att de måste låna mer än annars. Räntebördan är produkten av lånet och räntan. Därför får ett avskaffande av ränteavdraget – i lagom takt – effekt på priserna.

  5. Christian says:

    ”Till detta ska läggas att bostäder i Sverige inte är spekulationsobjekt”. Säger inte emot, men har svårt att hitta stöd för detta. Kan någon bistå med en studie måhända?

    • Anders says:

      Jag skulle tro att det är ett antagande som följer av stadgarna i de flesta bostadsrättsföreningar samt hyreslagen. De tillåter nämligen inte andrahandsuthyrning mer än i ett år. Och hyresgästernas besittningsrätten ställer till det om du vill köpa, hyra ut några år, och sedan sälja. Om du själv bor i lägenheten konsumerar du även bostad och köper därför inte spekulationsobjekt, även om du ”spekulerar” i det avseendet att du köper just för att du tror på ökande priser.

      • Christian says:

        Besittningsrätten gäller inte för andrahandsuthyrning av bostadsrätter, se http://bit.ly/besittning längst ned på sidan under ”OBS”. Förslagsvis kan utbredningen av spekulationsköp studeras genom att använda data för hyresintäkter från Skatteverket. Dock bygger det på egenrapportering vilket bör leda till undertäckning men om ingen förändring i undertäckningen skett kan trenden observeras. Om det inte redan finns en studie som sagt, men har ännu inte hittat någon.

    • Finns uppgifter om att t.ex. mäklare tidigt anmäler intresse tidigt för en nyproducerad bostadsrättlägehet. Detta då mäklaren förutsätter att priserna kommer gå upp tills det lägenheten är färdigbyggd så den går att sälja dyrare än vad ursprungspriset sattes till när planerna först lancerades.

      Så ja det sker spekulation i bostadsrätter.

  6. jojakimo says:

    Det är en del i textens resonemang som jag inte förstår. Om vi nu kan dra slutsatser om vettigt/långsiktigt pris på borätter utifrån alternativkostnad på hyrespriser så borde det alltså finnas en lagbundenhet mellan dessa. Men priserna har ju fortsatt fara i höjden utan att hyrorna har ändrats nämnvärt de senaste åren ä? Då borde väl borättspriserna borde även kunna minska trots att kostnaden för hyreslägenheter ligger kvar?

    • Harry Flam says:

      Du tänker nog på reglerade hyror, jag jämför med hyror i nyproduktionen. De har stigit kraftigt de senaste tio åren.

  7. Några petitesser:

    – Vi har redan fastighetsskatt. Den är dock inte progressiv.

    – Det köps bland annat nyproducerade lägenheter på spekulation i Sverige. Omfattning oklar.

    – Det finns bostadsrättsföreningar som inte har med hela underhållskostnaden i hyran. Omfattning oklar. Potentiell dubbelsmäll om föreningen också får ökade lånekostnader på grund av ökade räntor.

    – Vad betyder minskad konsumtion på upp till 8%. Här verkar det framställas som en bagatell. Är det verkligen det?

    • Harry Flam says:

      Du har i princip rätt om allt. En så hög konsumtionsminskning är ingen bagatell, men jag tror inte att den blir så stor som 8 procent.

      • Du menar att de som köper en villa för 13 miljoner och idag betalar 1.5% ränta kommer inte minska sin konsumtion när räntan höjs till 6% och fyrdubblas ?

        Undrar vart de pengarna motsvarande 4.5% av 13 miljoner kr tar vägen idag ? 585 000 kr per år som bara går upp i rök ?

    • Fastighetsskatten är regressiv, dvs inte ens proportionell.

  8. Anders Kristoffersson says:

    100000-kronorsfrågan är väl: När inträder det ”normala” ränteläget — vilket väl är kopplat till vad som verkar vara ett globalt sparandeöverskott? Eller ska vi säga ett dystopiskt ”om”? Och hur fungerar ekonomin långsiktigt vid en nettokapitalkostnad på 0?

    • Harry Flam says:

      Ingen vet, men troligen börjar Federal Reserve höja i december eller i början av nästa år. Det finns dock en diskussion bland framstående ekonomer om huruvida vi kommer att ha mycket låga räntor under lång tid.

  9. En kommentar kring ”fördelen” med införande av en årlig 1% fastighetsskatt – att den skulle öka rörligheten på fastighetsmarknaden. Det sker ju över tid främst genom att nyligen pensionerade individer med låg likviditet/hög soliditet tvingas från hus och hem, alternativt uppskörtas av Bluestep. Detta var ju en av de politiska huvudanledningarna till att skatten avskaffades från början och skälet till dess impopularitet bland väljare. Hur undvika detta i framtiden och därmed göra det politiskt möjligt att införa en modifierad fastighetsskatt? Om det främst är en ökad rörlighet som vill uppnås, bör ju minskade stämpelskatter och minskad ränteavdragsrätt/reavinstbeskattning avseende privata fastigheter vara mer effektivt?

    • Harry Flam says:

      Jag tror att det är effektivare med en skatt som är kopplad till bostadens marknadsvärde, vilket inkluderar dess storlek.

    • Anders Kristoffersson says:

      En fastighetsskatt ska självklart baseras på marknadsvärdet. I det system som avskaffades när den nuvarande fasta (för personer i större tätorter) fastighetsavgiften infördes fanns en begränsningsregel som innebar att fastighetsskatten inte fick överstiga 4 % av de totala inkomsterna. I dagens regler finns en liknande regel, dock bara för pensionärer och vissa andra grupper. Om politisk vilja finns kan förstås en bredare sådan begränsningsregel införas när man återinför en marknadsvärdebaserad skatt — det skulle vara en förhållandevis billig försäkringspremie för politiker mot väljarmissnöje och motverka propaganda från lobbyister. För en person utan kapitalinkomster men med genomsnittslig förvärvsinkomst (OECD 2014) på 400 000 skulle det innebär en maximal skatt på 16.000 kronor och för ett tvåpersonershushåll på 32 000. Skulle man välja 3% blir det i stället 12000 och 24000.

    • Martin says:

      Det kan ju påpekas att det är exakt samma sorts ”ökad rörlighet” som marknadshyror på hyresrätter skulle leda till (att folk ”tvingas från sina hem). Mycket tyder väll dock på att det är just det som behövs, både en ordentlig progressiv fastighetsskatt, och mer marknadsmässiga hyror.

      Dock tyder ju det faktum att trångboddheten ökar så snabbt att ett mycket stort problem finns på utbudssidan, och att det finns relativt mindre att hämta genom att justera efterfrågan ovan även om det senare behövs också, och kommer ge effekt snabbare.

  10. Johannes says:

    Faller inte hela detta resonemang med faktumet att bostadsägare inte är fullt rationella? Jag har pratat med många ekonomer som inte ens förstår vad deras boendekonsumtion kostar dem i form av utebliven intäkt från en potentiell andrahandsuthyrning (visst, kan vara svårt i praktiken, men det hör inte till saken).

    Tankevurpan tycks alltid härstamma från ”men jag måste ju bo någonstans – alltså kan jag inte hyra ut”. Inte ens vid påtalandet att personen skulle kunna hyra ut sin 2:a i stan för 16.000kr och istället hyra en 1:a långt från stan för mindre än halva priset brukar få ner poletten. Svenskar vill inte veta vad deras boendekonsumtion kostar dem – tvärtom, många argumenterar på fullaste allvar att bostäder inte kan falla i värde trots att det har hänt förut, och att det är ett riskfritt sätt att bli rik då man får betalt för att bo.

    Poängen jag vill komma till är att ”marknadspriset” för boendekonsumtionen inte går att ta reda på så lätt som att titta på andrahandshyror eller nyproduktion, då nästan hela övriga marknaden är reglerad (hyresrätter) eller irrationell (bostadsägare) vilket ger effekter även på den fritt satta marknaden. Tänk så här – nästan hela utbudet går åt till folk som antingen får köpa med rabatt (reglerade hyror) eller till de som betalar mer än vad de egentligen är beredda till (ägt boende). Eftersom vi har en bostadsbrist så blir jämviktspriset på den resterande marknaden högre än vad som annars hade varit fallet.

    Så den här fantasikalkylen om att kvadratmeterpriserna kan motiveras upp till en ränta på 5,7% lär väl inte riktigt stämma i praktiken om folk förstår vad deras boende kostar dem? För även om det kan verka som att alla Stockholmare är höginkomsttagare, så är ju verkligheten långt därifrån. Gemene man är nog inte beredd att betala 16.000kr för 60 kvadrat innanför tullarna om det ställs till sin spets.

  11. Räntorna är en funktion av den underliggande inflationstakten som främst styrs av löner, dvs slack på arbetsmarknaden, valutan, dvs priset på importerade varor och konjunktur och penningpolitik i våra grannländer/handelspartners…. Funderar du på framtida räntan, fundera var inflationen är på väg!

    Jag köper att priserna är uppdrivna av räntenedgången…. Men är det inte sjukt att bankerna lånar ut mer när räntan faller. Varför håller de sig inte till kalkylräntan när de beviljar storleken på lånet? Då hade det bara varit ökad lön och EK som gjort att du kunde låna mer? Hade inte folk kunnat låna mer så hade de inte kunnat bjuda så friskt, och då hade prisuppgången uteblivit. Däremot hade hushållen åtnjutit fördelarna av låg ränta då de fått pengar över i plånboken varje månad… Då hade de kunnat välja mellan att konsumera eller spara, dvs amortera.

    Är det inte galet att bankerna ökat låneutrymmet i takt med att räntan gått ner. Varför kan de inte fixera kalkylräntan på 7%? Dvs den som fastställer storleken på lånet.

    Vet ni vad jag tror… Bankerna har velat öka sin utlåning för då tjänar de mer pengar.

  12. Marcus says:

    ”I en nyproducerad hyresrätt (som man måste köa till och alltså har en hyra under marknadsjämvikt) ligger hyran per kvadratmeter och år på ca 2 400 kronor. På den fria marknaden ligger hyran över 3 000 kronor. [2] Om alltså alternativkostnaden försiktigtvis antas vara 2 400 kronor är dagens pris på 88 000 kronor per kvadratmeter motiverat med en bolåneränta på 5,7 procent.”

    Hur kommer du fram till detta? Jag har sett dina antaganden i fotnoten, men kan inte räkna mig fram till ett så högt motiverat kvm-pris på bostadsrätter.

    Tack på förhand!

    • Harry Flam says:

      Nominell bolåneränta efter skatt är 0,7 x 5,7 = 4. Real ränta är 4 – 2 = 2. Kapitalkostnad av 2 400 är 2 400 – avgift 600 kr = 1 800. Pris per kvm: 0,02 x X = 1 800 ger X = 90 000.

      • Marcus says:

        Ok, jag tror jag förstår. Men förutsätter inte detta att man kan lånefinansiera köpet av bostadsrätt till 100%? Om du ”bara” kan belåna den till 85% och de sista 15% finansieras med egenkapital så skulle din ”WACC” bli högre och motiverat kvm-pris då lägre?

      • Marcus says:

        Om vi antar att kostnaden för egenkapital är 6,5% (vilket många preferensaktier på börsen ger) skulle 15% egenkapital och 85% lånefinansiering ge en WACC på 2,63%. Detta i sin tur skulle ge ett motiverat kvadratmeterpris på 68 000 kronor.

        Exemplet är ju också tämligen förenklat. Motiverat kvm-pris skulle ju gå mot oändligheten när realräntan går mot noll med ditt sätt att räkna. Det motsvarar en nominell ränta på 2,8% vilket ju är betydligt högre än de räntor vi ser idag…

      • Knut says:

        Harrys uträkning tar ingen hänsyn till den marknadsrisk som en andelsägare i en bostadsrätt tar på sig. Historien har visat att priserna kan förändras kraftigt, och framtiden är omöjlig att säga något om. Hur som helst vill jag som sätter min ekonomiska framtid på spel betala ett lägre pris för mitt boende än en hyresgäst som inte riskerar en krona.

        Är det orimligt att önska tjäna 1% (kompensation för marknadsrisk) varje år på sin grundinvestering >i form av lägre boendekostnad<?

        Hur ser kalkylen ut om man tar hänsyn till detta? Eller är jag orationellt som oroar mig för prisförändringar!

  13. Svengöran Dahl says:

    Mkt intressant

    • Harry Flam says:

      Svar till Marcus: I min kalkyl kostar eget kapital lika mycket i förlorad ränteintäkt efter skatt som lånat kapital efter skatt.

  14. buburace says:

    Jag ska erkänna att jag inte kan ekonomi men jag förstår inte hur man kan jämföra två faktorer som jag har svårt att se som oberoende (hyresnivån för nybyggen och bostadsrättspriser) för att bedöma om den ena i någon mening (ex i förhållande till disp inkomst) är för högt uppdriven. Skulle resultatet och slutsatsen bli annorlunda om hyresnivån för nybyggen av någon anledning istället var 10 000kr/m2/år och bostadrättspriset 470 000 kr/m2? Hur har hyresnivån för nybyggen rört sig i förhållande till ex disp inkomst de senaste åren?

    • Harry Flam says:

      Hyran i nyproduktion och priset på en bostadsrätt hänger ihop genom att många av de som vill skaffa sig en bostad kan välja mellan dessa alternativ. Sedan 2005 (åtminstone) har hyran per kvm och år varit i nivå med boendekostnaden per kvm och år i bostadsrätt.

  15. Stefan Lundin says:

    Kommer Riksbanken verkligen kunna höja räntorna till lika höga nivåer som vid tidigare högränte perioder med tanke på att räntehöjningarna kommer slå mycket hårdare mot alltmer skuldsatta bostadsägare vars konsumtion kommer att behöva minska med effekt på sysselsättning och BNP. Höga räntenivåer uppemot 6-8% kanske är historia och inget som skuldsatta bostadsägare behöver vara så oroliga för?

    • Harry Flam says:

      Riksbanken kommer inte att kunna bestämma sin reporänta med hänsyn till bolånetagare. Inflationsmålet är 2 procent och Riksbanken anser att en normal realränta är ca 2 procent, vilket ger 4 procents reporänta normalt. Den rörliga bolåneräntan ligger 1-2 procent över reporäntan.

  16. Carl-Henrik says:

    Funderar på hur din uträkning för kostnad för en lägenhet vid en ränta på 5,7%. Tror den uträkningen blivit fel. om vi antar 15 % kontantinstats, 88 000 kr/kvm och hyra till föreningen på 600 kr/KVM och år. Då borde kostnaden per år och kvm bli (1-0,15)*88 000*5,7%*0,7 + 600 =3584 kr/KVM/ÅR. 3584 är bra mycket större än 2500 kr som du skriver där uppe. Om man använder mina beräkningar så blir jämviktsläget istället 3,6-3,7% ränta. Vilket är under den genomsnittliga bolåneräntan de senaste 20 åren som legat på i snitt 4,5 % (genomsnitt av SEBs bolåneräntor). Enligt det resonemanget borde alltså priserna nu vara höga relativt om man har möjlighet att få hyra en nyproduktion (vilket iofs kanske inte är fallet för 99% av boende i sthlm…)

    • Harry Flam says:

      För det första räknar jag med 100% belåning under antagandet att egen insats har en alternativavkastning (dvs. alternativkostnad) som är lika med bolåneräntan. För det andra räknar jag med realränta, dvs. från nominell boränta måste dras förväntad inflation som antas vara lika med 2%. Man måste nämligen beakta att lånets värde urholkas av inflationen och alltså sjunker realt över tid. (Alternativt kan man räkna nominellt, men då bör man lägga till 2% värdeökning på priset.) Formeln blir då 88 000 x [0,7 x 0,057 – 0,02] + 600 = 2 351 (kronor).

  17. Mats Lindqvist says:

    Jag har inte läst alla kommentarer här ovan, men jag har en fundering som berör det här med kreditexpansionen.

    Jag roade mig med att jämföra ökningstakten i penningmängd (M3) med inflationen (data från scb). Det visade sig att fram till ca 1995 så följdes dessa variabler åt, grovt sett. Men efter 1995 så börjar kurvorna gå isär; penningmängden börjar öka mer än inflationstakten. Varför? Enligt skolboken bör ökad penningmängd leda till ökande priser, förutsatt att den ökande penningmängden sätts i cirkulation på ett sätt som motsvarar hur redan existerande pengar cirkulerar. Idag ökar penningmängden mycket snabbar än inflationen. Är det tänkbart att pensionsreformen 1994 bidragit till den här utvecklingen? Pensionsreformen 1994 innebar att vi nu i högre grad sparar till våra pensioner, före 1994 gick pengar direkt från skattebetalarna till pensionärerna – som man kan förmoda spenderade pengarna, dvs höll dem cirkulerande. Om man sparar ”pengar” till sin egen pension, så tas de ur cirkulation och parkeras till viss del i långa räntepapper, under lång tid, vilket torde vara deflationsdrivande. Är detta en bidragande faktor? Finns andra förklaringar? Idag är väl krediter till hushåll/boende det som skapar större delen (?) av alla nya pengar. Förr gick möjligen en större del av krediterna till produktiva ändamål inom industr/jordbruk; vilket torde stimulera realekonomin i högre grad, än krediter till redan existerande bostäder. Så frågan är: vad är det som ändrats i ekonomin sedan tidigt 90-tal som gör att vi idag har en ökningstakt i M1 el. M3 på typ 10-15%, samtidigt som inflationen är i stort sett noll…

    • klasakepersson says:

      Visst är det så Mats.
      Den ökade penningmängden har skapat en inflation vad gäller pris på investeringar. Vilket medför sänkta krav på ränteavkastning, höjda priser på bostäder, aktier, obligationer mm.
      Att allt sparas i olika pensionssystem är inte logiskt eftersom utbetalningar från pensionssystem pågår fortlöpande. En bidragande faktor är det dock helt naturligt men det förklarar inte din fråga.
      Läste igår en bra artikel som förklarade varför den ökande penningmängden inte investeras i produktion, men den hittar jag inte nu.
      Ändock: här är ett uppslag att läsa.

      http://www.telegraph.co.uk/finance/economics/12037558/For-all-their-big-spending-central-banks-cannot-control-inflation.html

  18. Ingen tar upp den fundamentala delen av prisbildningen, efterfrågan och tillgång. Ett expansivt bostadsbyggande skulle leda till flera bra synergier. Det mattar av prisökningen på bostäder och det driver inflation, vilket vi behöver nu när vi har realdeflation och minusränta.

    Höjd inflation och ränta skulle ytterligare kyla av bomarknaden. Tror inte man ska trixa för mycket med kapitalreglerna eftersom det är så lätt att de aggregerade resultaten förstör marknaden eftersom man reglerar hela marknaden istället för omsättningen.

  19. Harry Flam says:

    Jag har hävdat och hävdar fortfarande att vi inte har en bubbla. En bubbla definieras av att priserna har kapitaliserat framtida reavinster. Däremot varierar priset givetvis med reala faktorer, t.ex. skatteregler.

Trackbacks

  1. […] Professor Harry Flam vid Stockholms universitet är en de mest konsulterade auktoriteterna i Sverige rörande läget på bostadsmarknaden. Han har – tillsammans med bl.a. Lars E.O. Svensson – gjort sig känd för att kraftigt tona ned riskerna för en bostadsbubbla, även om han i sen tid börjat gardera sig. Samtidigt framför han följande argument på bloggrannen Ekonomistas: […]

  2. […] sätt som i denna studie. Jag har tidigare inte funnit belägg för ändrade förväntningar, se här, men den kraftiga prisstegringen 2014-2015 indikerar som sagt att förväntningarna nu ställt in […]

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s