Hushållens bolån: Makroriskerna med dem är inte så stora som ofta hävdas

I maj presenterade Robert Boije och Sten Hansen, chefsekonom respektive analys- och prognoschef vid SBAB, en ny rapport, Hushållens bolån, insiktsrapport nr 6. Rapporten presenterar nya data och analyser av den totala bolånestocken i Sverige och de risker som kan vara förenade med den. Data, analyser och diskussion om risker med hushållens skuldsättning har i stor utsträckning istället fokuserat på nya bolånetagares bolån, ofta med utgångspunkt från Finansinspektionens årliga bolånerapport, som mycket detaljerat analyserar nya bolån. Men de nya bolånen är en liten del av den totala stocken av bolån, därför att bara en liten del av stocken av ägda bostäder i Sverige omsätts varje år. Bara 3 procent av villorna säljs varje år, och bara 10 procent av bostadsrätterna. Läget i bolånestocken har därför mycket större betydelse för den makroekonomiska och finansiella stabiliteten än läget för nya bolån. Därför är Boijes och Hansens nya data, analyser och slutsatser mycket viktiga för att dra rätt slutser om riskerna med bolånen och konsekvenserna för den makroekonomiska och finansiella stabiliteten.

Rapporten har också presenterats på DN-debatt. Men tyvärr har rapporten inte fått den uppmärksamhet den förtjänar. Därför publiceras rapportens sammanfattning här, för bidra till ett större genomslag och en bättre och mer relevant disskussion av riskerna med hushållens bolån.

Varför denna rapport?

Det har varit något av ett mantra i debatten att det finns stora risker med hushållens bolåneskulder i Sverige. Riskerna har målats fram utifrån olika aggregerade mått över hushållens skulder och i jämförelse med hur det ser ut i andra länder. Under en rad av år, fram till strax innan pandemin och Ukrainakriget, utmålade Riksbanken hushållens bolåneskulder som den största risken i svensk ekonomi.[1] Finansinspektionen och flera internationella organisationer som EU-kommissionen och IMF har också återkommande varnat för hushållens bolåneskulder i Sverige.[2]

En makrorisk som särskilt lyfts fram är att högt skuldsatta hushåll riskerar att dra ner på sin konsumtion kraftigt i samband med en lågkonjunktur med fallande bostadspriser, vilket i så fall riskerar att förstärka konjunkturnedgången. Detta var huvudargumentet bakom införandet av det första amorteringskravet.[3] En annan risk som har nämnts är att banksektorn riskerar att göra stora kreditförluster om belåningsgraderna är höga och bostadspriserna faller kraftigt. En tredje risk är att en hög skuldsättning utsätter den enskilde bolånetagaren för stora risker vid stigande räntor och/eller fallande bostadspriser. Samtidigt som ansvariga myndigheter som Riksbanken och Finansinspektionen har varnat för detta har stresstester gjorda av Finansinspektionen visat att risken är liten för att en stor andel av nya bolånetagare ska få problem.[4]

Flera studier har direkt eller indirekt kritiserat Riksbankens, Finansinspektionens och internationella organisationers uttalanden om makroriskerna för att vara alltför grunda och onyanserade.[5] De risker som myndigheterna och internationella organisationer påtalat under många år har heller ännu inte materialiserats. Detta trots stora variationer i ränteläget och bostadspriser, internationell finans- och statsskuldskris, pandemi, stagflation, och skenande inflation i kölvattnet av Ukrainakriget. Det talar för att den svenska bostadsmarknaden – sett till skuldsättningen – är betydligt mer robust för olika typer av störningar än vad svenska myndigheter och internationella organisationer har bedömt.

I denna nya insiktsrapport från SBAB har vi mot denna bakgrund haft ambitionen att bidra med ett antal kompletterande – och några uppdaterade – analyser kring riskerna med hushållens bolåneskulder i Sverige som vi hoppas kan bidra till att ytterligare nyansera den svenska debatten om hushållens bolåneskulder.

En första utgångspunkt för analysen har varit att vi menar att det har varit mycket fokus på skuldsättningen hos nya bolånetagare i Sverige. Det säger inte särskilt mycket om riskerna sett till belåningen i hela bostadsstocken. Därför koncentrerar vi analysen på bostadslånen i stocken.

En andra utgångspunkt har varit att vi även menar att det varit för mycket fokus på olika aggregerade mått på skuldsättningen, framför allt skulderna uttryckta som andel av hushållens totala disponibla inkomster. Hur stora är egentligen skulderna och räntebetalningarna hos enskilda hushåll och även belåningsgraderna? Det har vi tittat närmare på.

En tredje utgångspunkt har varit att nagelfara påståendet att om det bara byggs fler nya bostäder så kommer problemen med hushållens skulder att minska. Stämmer verkligen det?

En fjärde utgångspunkt har varit att titta på hur man egentligen ska se på påståendet att svenskar amorterar för lite på sina bolån, där inte minst Finland ofta framhålls som ett föredöme. Vi tittar i denna rapport på denna fråga utifrån en analys av hushållens totala sparande, inkluderande amorteringar.

En femte utgångspunkt har varit att belysa om det verkar vara problem med att svenska bostadsägare i hög grad belånar sina bostäder för att konsumera annat än boende. I länder som har fått problem med höga bolåneskulder har man i forskningen sett att det i huvudsak kan förklaras av att bostäderna har belånats för annan konsumtion än bostadskonsumtion, inte att ”rena” bolån har varit ett problem.

I analysen har data använts från i huvudsak SCB, UC, Booli och en urvalsundersökning beställd av SBAB och gjord med hjälp av Kantars Sifopanel. Nedan summeras analysens viktigaste slutsatser.

60 procent av alla hushåll i Sverige har inga bolån alls

61 procent av hushållen i Sverige äger sin bostad medan 39 procent hyr enligt statistik från SCB. 35 procent av de som äger sin bostad uppger i SBAB:s undersökning att hushållet inte har några bolån alls. Det innebär uppskattningsvis att det är ungefär 40 procent av hushållen i Sverige som har ett bostadslån (0,61 x 0,65=0,40), eller annorlunda uttryckt att ungefär 60 procent av hushållen – det vill säga en tydlig majoritet – inte har några bolån alls. Redan denna ”enkla” slutsats säger något om hur man bör förhålla sig till makroriskerna med hushållens bolån.

Medianskulden uppgår till 1,3 miljoner kronor och endast 14 procent av alla svenska hushåll har bostadslån som överstiger 2 miljoner kronor

Hälften av de hushåll som har bolån har lån på under 1,3 miljoner kronor, och därmed har den andra hälften lån på över 1,3 miljoner kronor, enligt UC:s data. Då 60 procent av alla svenska hushåll inte har några bolån alls enlig SBAB:s uppskattning i undersökningen, kan detta översättas till att det bara är 20 procent av alla svenska hushåll som har bolån som överstiger 1,3 miljoner kronor. Cirka 77 procent av bostadsägare har som mest 2 miljoner kronor i lån (inkluderande de utan några bolån alls). Det innebär att färre än var fjärde bostadsägar-hushåll har bolån som överstiger 2 miljoner kronor. Uttryckt annorlunda: endast 14 procent (=0,61 x 0,23) av alla svenska hushåll har ett bolån som överstiger 2 miljoner kronor.

De genomsnittliga lånen ligger högre än medianvärdena. För villor ligger det genomsnittliga bolånet, hos de hushåll som har bolån, på knappt 1,8 miljoner kronor, och för bostadsrätter på knappt 1,6 miljoner kronor (ej inkluderande den del av skulden som ligger i föreningen). Skulderna är tydligt större i storstadsregionerna. I Storstockholm ligger det genomsnittliga bolånet för en villaägare på 2,7 miljoner kronor medan den Storgöteborg och Öresundsregionen ligger på 2,4 respektive 2,2 miljoner kronor.

Det är således en tydlig majoritet bolånetagande hushåll som har förhållandevis små lån och få bostadsägar-hushåll (och hushåll i Sverige) som har mycket stora bostadslån. Även denna ”enkla” slutsats säger att makroriskerna med bolånen i Sverige inte bör vara särskilt stora.

Starkt samband mellan höga bolåneskulder och höga inkomster

SBAB:s undersökning visar att det finns ett starkt samband mellan bolåneskulden och inkomsten. Bostadslån överstigande 3 miljoner kronor innehas typiskt sett av (minst) en bolånetagare som tjänar 50 000 kronor i månaden eller mer. För lån på mellan 2 och 3 miljoner kronor ligger den typiska inkomsten i intervallet 35 000 upp till 50 000 kronor. För lån mellan 1–2 miljoner kronor ligger den typiska inkomsten i intervallet 25 000 upp till 35 000 kronor men en nästan lika stor andel ligger i inkomstintervallet 35 000 upp till 50 000 kronor. För lån på mindre än 1 miljon kronor ligger den typiska inkomsten i samma inkomstintervall men en nästan lika stor andel ligger i inkomstintervallet 20 000 upp till 25 000 kronor. Bolån som ligger långt över det för riket genomsnittliga tas av hushåll med höga inkomster.

Undersökningen visar också att det är i framför allt familjebildande ålder som de, relativt sett, större bolånen förekommer och att höga bolån är ovanliga i åldersgruppen från 65 år och uppåt. Det senare innebär att lånen i hög utsträckning har betalats av innan pensioneringen då inkomsten normalt också sjunker kraftigt.

Sett ur ett makroekonomiskt riskperspektiv är det lugnande att det finns ett tydligt samband mellan bolånens storlek och inkomsten (och ur ett individuellt perspektiv att mycket av lånen har betalats av i samband med pensioneringen).

För åtta av tio bolånetagare kan bostadspriserna falla med 30 procent utan att bolåneskulden blir större än värdet på bostaden

För de hushåll som har bolån ligger den genomsnittliga belåningsgraden på 50 procent för villaägare (bedömt utifrån UC- och Booli-data). Trots betydligt högre skulder i kronor räknat ligger den genomsnittliga belåningsgraden för villor lägre i storstadsområdena. De uppgår till 42 procent i Storstockholm, 46 procent i Storgöteborg och 48 procent i Stormalmö. Bostadspriserna kan således falla med 50 procent (lite mer i storstäderna) utan att en genomsnittlig bolånetagare får ett bolån som blir större än skulden. I modern tid har inte bostadspriserna fallit så mycket någon gång. I de fall bostadspriserna ändå har fallit relativt mycket av konjunkturella skäl, har de som regel återhämtat sig relativt snabbt igen och mycket snabbare i jämförelse med normala innehavstider på bostäderna.

Endast 6 procent av alla bolånetagare har lån som överstiger 85 procent av värdet på bostaden (motsvarande endast drygt 2 procent av samtliga hushåll i Sverige). 77 procent av alla bolånetagare har ett bolån som understiger 70 procent av värdet på bostaden. För nästan åtta av tio bolånetagare kan således bostadspriserna falla med 30 procent utan att bolåneskulden blir större än värdet på bostaden. Så mycket föll inte bostadspriserna ens under 1990-talskrisen (i nominella tal). Det är också den kris i modern tid där det tagit som längst tid för bostadspriserna att återhämta sig. Det tog då sju år. Det normala är att bostadspriserna efter ett lite större prisfall har återhämtat sig inom 2–3 år.

Bolånen i stocken kan sammanfattningsvis sett utifrån belåningsgraderna knappast anses utgöra vare sig en stor makroekonomisk risk eller stor risk för majoriteten av befintliga bolånetagare (därmed inte sagt att det inte kan finnas enskilda hushåll som kan hamna i trubbel, om de har köpt på en pristopp och av någon anledning behöver sälja direkt efter en prisnedgång).

Bostadsägarnas boendekostnader är inte höga jämfört med vad det kostar att bo i en hyresrätt – i synnerhet en nyproducerad sådan

När man analyserar riskerna med hushållens bolåneskulder är det viktigt att titta på hur alternativen ser ut till det ägda boendet. Gör man det så ser man att boendekostnaderna i det ägda boendet inte kan anses vara särskilt höga vid ett antagande om en långsiktig ränta på 4 procent, och i synnerhet om man jämför med vad det kostar att bo i en nyproducerad hyresrätt.

Räntekostnaden efter ränteavdrag för en typisk bostadsägare uppgår till omkring 42 000 kronor om året vid en antagen långsiktig ränta på 4 procent. Medianvärdet för de samlade boendeutgifterna vid denna räntenivå kan uppskattas till omkring 94 000 kronor om året. Det är förvisso högre än medianvärdet för hushåll som bor i lägenhet, vilket ligger på omkring 77 000 kronor om året, men samtidigt klart lägre i förhållande till de disponibla inkomster som hushållen i ägda bostäder har jämfört med de i hyreslägenheter: 20 procent av de disponibla inkomsterna för hushåll i ägt boende jämfört med 27 procent för de som hyr. Medianvärdet på boendeutgifterna för hushåll i ägda bostäder är också rimligtvis lägre jämfört med vad motsvarande hyror för nyproducerade lägenheter hade betingat eftersom hyrorna i nyproduktionen i genomsnitt ligger 40 procent över de för befintliga hyreslägenheter.[6] I sammanhanget bör man också lyfta fram att den genomsnittliga boarean är betydligt större i villor jämfört med den i lägenheter.

Belåning av bostäder för konsumtion utgör ingen stor makroekonomisk risk

Ett grundläggande problem med en stor del av den svenska debatten om riskerna med hushållens bolåneskulder – till stor driven från myndighetshåll – är att det påståtts att höga bolåneskulder riskerar att dra ner hushållens konsumtion kraftigt vid en ekonomisk kris. I de länder där man fått stora makroekonomiska problem med höga bolåneskulder har man i forskningen sett att det i huvudsak berott på att bostäderna har belånats för att konsumera annat än bostadskonsumtion. När räntorna eller arbetslösheten ökade, bostadspriserna stagnerade eller sjönk, kunde inte denna överkonsumtion upprätthållas vilket gjorde att hushållens konsumtion sjönk kraftigt. Det slog, i sin tur, hårt mot BNP. Så hur ser det egentligen ut i Sverige när det gäller belåning av bostäder för konsumtion av annat än bostadskonsumtion? Är det ett stort problem?

SBAB har via Kantars Sifopanel frågat 1 100 bostadsägare med bostadslån om de någon gång under de senaste fem åren har belånat sina bostäder för annan konsumtion än bostadskonsumtion, till exempel för köp av bil, båt eller resa. 93 procent svarar nej på den frågan och följaktligen bara 7 procent ja. Sett till att det är 40 procent av hushållen som har bolån överhuvudtaget och endast 7 procent av dessa har belånat bostaden för ren konsumtion – vilket således motsvarar knappt 3 procent av samtliga hushåll – så är knappast makroriskerna med bostadsbelånad ”överkonsumtion” något att oroa sig över. Att andelen varaktiga konsumtionsvaror (konsumtionsvaror med förhållandevis lång livslängd som bilar och båtar) i hushållens totala konsumtion inte har ökat över tid och hushållens totala finansiella sparande dessutom är internationellt sett högt i Sverige stärker denna slutsats. Ett högt finansiellt sparande är nämligen inte förenligt med en stor bolånefinansierad överkonsumtion (mer om sparandet nedan).

”Låga” amorteringar kompenseras mer än väl av ett desto högre totalt finansiellt sparande

I debatten om hushållens skulder i Sverige brukar inte sällan Finland framhållas som ett föredöme bland dem som förespråkar en ”bättre amorteringskultur” i Sverige. Att på detta sätt jämföra Sverige och Finland säger dock ingenting om vilken betydelse detta har för vare sig hushållen själva eller makroriskerna. Hushållens samlade sparkvot och totala finansiella nettotillgångar som andel av hushållens samlade inkomster är mycket större i Sverige än i Finland. Det gäller också om man enbart tittat på hushållens direktägda finansiella tillgångar (där tjänstepensioner räknats bort). Hushållens nettobostadstillgångar (värdet på bostäderna minus skulderna) som andel av de samlade disponibla inkomsterna är också betydligt större och den genomsnittliga belåningsgraden tydligt lägre i Sverige jämfört med i Finland.

Ökad produktion av nya bostäder är ingen universallösning på de påstådda riskerna med hushållens bolåneskulder

Ett annat mantra i debatten har varit att om vi bara bygger tillräckligt många bostäder så kommer problemen med hushållens höga bolåneskulder att minska. Detta kan översättas till att de internationellt sett höga bolåneskulderna i Sverige jämfört med många andra länder i hög grad anses bero på ett för lågt bostadsbyggande över tid. Är det verkligen en korrekt slutsats?

Produktionskostnaden för en lägenhet på genomsnittliga 67 kvadratmeter låg 2022 på drygt 2,9 miljoner kronor. Detta kan jämföras med den genomsnittliga skulden i stocken av befintliga bostadsrätter på 1,6 miljoner kronor (eller grovt uppskattat 2 miljoner kronor inklusive föreningens lån). Den genomsnittliga produktionskostnaden för en typisk villa på 120 kvadratmeter låg 2022 på drygt 4,4 miljoner kronor. Detta kan jämföras med den genomsnittliga skulden villaägare i den befintliga stocken har på 1,8 miljoner kronor.

Dessa siffror talar för att man knappast kan förvänta sig att den aggregerade hushållsskulden eller skulderna i genomsnitt per hushåll under en överskådlig framtid skulle sjunka om vi bara bygger fler nya bostäder. Ett större utbud kan förstås på lång sikt bidra till att dämpa bostadspriserna och därmed indirekt bolåneskulderna. Under överskådlig framtid skulle det dock krävas att produktionskostnaderna kan sänkas rejält för att de samlade skulderna ska minska eller att just de som köper nyproduktion har en betydligt lägre belåning än de i stocken. Rimligt? Knappast!

En OECD-studie visar därtill att bostadsbyggandet i Sverige näst efter USA har den bästa följsamheten i genomsnitt över tid till både prisuppgångar på andrahandsmarknaden och befolkningsökningen (även om det finns enskilda perioder där bostadsbyggandet varit både för högt och lågt i förhållande till befolkningstillväxten). Ett för lågt bostadsbyggande är därför rimligen inte ”boven” bakom hushållens – i en internationell jämförelse – höga skuldsättning i Sverige.

Tittar man på vad det är som historiskt sett har bidragit mest till finansiell instabilitet i Sverige så är det utlåning till fastighetsbolag och kommersiella fastigheter och inte utlåning till privatägda bostäder. Om Sverige över tid kraftigt skulle öka andelen hyresrätter på bekostnad av det ägda boendet i syfte att pressa ner just hushållens bolåneskulder som andel av den totala disponibla inkomsten skulle därmed knappast makroriskerna minska. Alla bostäder, oavsett boendeform, måste finansieras. Det handlar bara om vem som i slutänden sitter på skulderna.

[1] Riksbanken (2019).

[2] Se Boije (2019b) för en översikt.

[3] Finansinspektionen (2016, 2017).

[4] Finansinspektionen (2024).

[5] Se till exempel Boije (2019 a, b, och 2023), Finanspolitiska rådet (2019), Javeus (2019) och Svensson (2021 a).

[6] Källa: SCB.