Det här är ett gästinlägg av Jesper Hansson, som är prognoschef vid Konjunkturinstitutet.
Som vanligt på hösten har i dagarna presenterats bostadsprisstatistik som i media beskrivs som att bostadspriserna stiger, se till exempel här, här eller här. Statistiken som åberopas är SCB:s så kallade Småhusbarometer och Valueguards bearbetning av data från Mäklarstatistik till det så kallade HOX-index.
I Småhusbarometern lyfter man fram den tvåprocentiga prisuppgången för småhus de senaste tre månaderna före den treprocentiga uppgången jämfört med föregående år, se Småhusbarometern t.o.m. augusti 2013. Man kan av denna rapportering lätt få intrycket att priserna har accelererat kraftigt den senaste tiden. Problemet är att det är tydligt säsongsvariation i villapriserna – de ökar vanligen som snabbare i början av året och i slutet av sommaren.
Valueguard noterar att ”prisindex för privatägda bostäder i Sverige, HOXSWE, stiger med 2,3 procent från juli till augusti”, se HOX index 17 september 2013. Man nämner också att ”index gick ned något mellan juni och juli”. Helhetsintrycket blir ändå rimligen att priserna har stigit kraftigt den senaste månaden. I nyhetsbrevet som Valueguard skickar ut till intresserade, men inte på hemsidan, nämns att ”augusti är en månad då HOX ofta ökar något jämfört med juli. Årets ökning är dock något större än vanligt.” Man är alltså medveten om att det inte är ovanligt att bostadspriserna stiger under sensommaren. Frågan är hur väl detta förmedlas till den intresserade allmänheten via dagstidningar och etermedia?
Problemet är att det är tydligt säsongsvariation i villapriserna – de ökar vanligen som snabbare i början av året och i slutet av sommaren (se diagram 1). HOX-index har sedan starten 2005 i genomsnitt ökat mest i januari, följt av februari och augusti (se diagram 2). Denna säsongsmässiga prisvariation beror på en mängd olika faktorer. Omsättningen på fastighetsmarknaden varierar med årstiden och även sammansättningen på de sålda objekten. Dessa faktorer borde inte påverka priset på stocken av bostäder i ett idealt index, men i praktiken tycks så ändå vara fallet. Det kan så klart även finnas en systematik i efterfrågan på bostäder så att den ökar särskilt mycket under vissa årstider. Oavsett anledning till säsongsvariationen i priserna är det dock rimligast att försöka rensa bort den före man gör ekonomisk analys. Det vanligaste och enklaste sättet är att jämföra med prisnivån samma månad föregående år och beräkna den årliga prisförändringen. Nackdelen med denna metod är att utvecklingen de senaste månaderna, som kan vara mest intressant att studera, kan döljas av utvecklingen tidigare månader.
Nu finns det ett enkelt och inom statistikproduktionen väletablerat sätt att lösa problematiken. Man kan skatta den systematiska säsongsvariationen och justera statistiken för den. I diagram 2 presenteras även den säsongsrensade ökningstakten för HOX-index. (Säsongsrensningen är gjord med multiplikativ X12, ett standardprogram som finns tillgängligt i de flesta statistikprogram och även gratis på U.S. Census Bureaus webbplats.) Av diagrammet framgår att priserna faktiskt stiger något snabbare i augusti än närmast föregående månader även om man beaktar att augusti vanligen är en månad med högre prisökningstakt.
Håll utkik efter nyhetsrapportering om kraftigt stigande bostadspriser i mitten av februari nästa år när prisstatistik för januari publiceras. Eller har statistikproducenter och media lärt sig säsongsrensning till dess?
Ekonomistas 
Enklaste sättet att säsongsrensa är ju att jämföra indexvärdet idag med indexvärdet för 12 månader sedan. Det ger också en betydligt mer intressant siffra, nämligen hur mycket ökar bostadspriserna med per år.
Jämförelser per månad eller kvartal, som ofta basuneras ut i media, är mest att se som brus. Tyvärr verkar journalister (både på TT och tidningarna) ha alltför dåliga kunskaper (eller kanske alltför bråttom) för att sortera bort detta brus.
Journalister lever på att skriva artiklar. Utan nyheter inga artiklar och ju större nyhet desto intressantare artikel. En mer snabbproducerad nyhet av högt läsvärde är bättre än en svårproducerad av lågt läsvärde. Vill man läsa tidningen får man normalt läsa 2,3 % på en månad. Vill man hellre läsa om 3% på ett år kan man leta upp en blogg som skriver just det. Säger inte nödvändigtvis att journalister på TT eller tidningar har låg kunskapsnivå eller ont om tid.
Vad jag inte förstår när det gäller bostadspriser är att det tydligen anses vara positivt att det blir dyrare att bo. Inom de flesta andra branscher uppfattas ju prisstegringar som något negativt. Varför är det bra att bostäder blir dyrare?
Jag tror att det är fastighetsförmedlarnas intresseorganisationer som sammanställer statistiken och serverar den som en tillspetsad story till journalisterna. De positiva tongångarna är nog en konsekvens av att avsändaren tycker att stigande priser är bra eftersom det ökar deras arvoden. (Tror att redaktioner är rationella i den meningen att de inte tackar nej till en bra story som de får serverad och kan vidareförmedla till minimal egen insats).
Inte förvånande att medierapporteringen är som den är, vilket flera av kommentarerna är inne på. Förmodligen inget stort samhällsproblem om den inte leder till felaktiga beslut. Ordet “huspris” eller “bostadspris” verkar dock förekomma oftare i Riksbankens penningpolitiska protokoll från oktobermötena de senaste 4 åren – i genomsnitt 17,3 tillfällen i oktoberprotokollen 2009-2012 att jämföra med 6,6 tillfällen i övriga protokoll under dessa år. Givetvis ett alldeles för litet urval för att dra slutsatser. I årets första 4 protokoll har orden förekommit i genomsnitt 22,5 gånger. Förekomst av olika ord i protokoll är dessutom inget som helst bevis för att det har påverkat besluten, men kanske värt att studera vidare?