Hyresregleringen innebär att hyrorna i attraktiva lägen vanligtvis är de facto subventionerade, vilket i sin tur innebär att bostadsbeståndet inte utnyttjas effektivt. Till exempel kanske en del bor större och använder hyresrätter som övernattningslägenheter i större utsträckning än de annars gjort. Men även i bostadsrättshus är det många lägenheter som används väldigt lite och många som tycks bo onödigt stort.
Den nationalekonomiskt skolade inser dock att skillnaden är att bostadsrättsägaren betalar marknadspris för sitt boende. De som använder sin bostadsrätt då och då som övernattningslägenhet eller som bor “onödigt” stort tycker helt enkelt det är värt priset de betalar för detta. Detta innebär att utnyttjandet av bostadsrätter blir effektivt (däremot behöver det förstås inte vara särskilt jämlikt).
Detta resonemang förutsätter dock att människor korrekt värderar alternativkostnaden för sitt boende. Jag misstänker starkt att många inte tar tillräcklig hänsyn till denna. Äldre människor med stora obelånade lägenheter eller villor i attraktiva lägen inser nog inte alltid till fullo de tiotusentals kronor per månad som alternativkostnaden för deras boende ofta kan vara. Likaså tror jag det finns de som haft en bostadsrätt som övernattningslägenhet länge, men inte insett att alternativkostnaden stigit i takt med bostadspriserna.
Det här ställer den nationalekonomiska analysen lite på ända. Dels förefaller det inte helt lätt att uppskatta hur stor ineffektivitet detta ger upphov till. Dels är det inte uppenbart hur problemet skulle kunna lösas. Det torde krävas att människor upplyses om alternativkostnaden. Eventuellt bidrog den tidigare fastighetsskatten till att tydliggöra detta, men med den nya fastighetsavgiften riskerar det att bli mindre tydligt för de över maxbeloppet.
Ekonomistas 
Spelar ingen roll, Robert. Enligt den rationella beskattningens fiender är kostnaden för att flytta närmast oändlig, medan värdet av att bo kvar närmast noll (i alla fall fiskalt sett).
Robert, det gläder mig att du understryker att alla värdeskalor är subjektiva. Per S däremot verkar tro att det finns en “rationell beskattning” enligt en av någon bestämd unik värdeskala.
Om man avskaffade reavinstbeskattningen skulle marknaden bli mycket mer likvid och gamla tanter skulle nog få bättre pejl på vad saker och ting kostar.
Hälften av de gamla tanterna bor säkert i hyresbostäder och har inget incitament att flytta. Jag gissar att självägande och hyrande gamla tanter känner varandra dessutom.
Efter lite googlande hittande jag denna klassiska artikel av Friedman och Stigler “Roofs or Ceilings?” som diskuterar det faktur att jordbävningen och branden 1906 inte gav upphov till bostadsbrist (fri prissättning) medan det 1946 var “lite annorlunda”.
http://www.fee.org/library/books/roofs-or-ceilings-the-current-housing-problem/
Är det verkligen ineffektiviteten som är det stora problemet? Är inte ojämlikheten ett betydligt större problem? Några har råd att hålla fina lägenheter i centrala lägen bara för att slippa bo på hotell några nätter per år. Andra har ingenstans att bo. Jag anser att dett tydligt illustrerar behovet av ökad inkomstutjämningi Sverige.
En frågeställning som de flesta som vurmar för inkomstutjämning undviker är skillnaden mellan:
– Lika behandling.
– Lika utfall.
Om någon arbetar 80 timmar i veckan, någon 20 och en tredje 40, ska de då få lika mycket i fickan?
För mig ligger “lika behandling” mycket närmare mitt ideala rättvisebegrepp.
Och som Friedman och Stigler påpekar i sin artikel: Om det råder fullständig frihet på bostadsmarknaden har alla någonstans att bo.
För mig är det teoretiska idealet kommunismens maxim om “Av var och en efter förmåga, åt var och en efter behov”. Så om en person bara kan arbeta 20 timmar per vecka av orsaker som hen inte själv kan påverka, men har betydligt större behov än den som arbetar 80 timmar i veckan, så ska denna person ha mer i fickan.
Sedan inser jag att vi idag av olika skäl inte kan tillämpa detta teoretiska ideal. Det kan till exempel behövas en del ekonomiska incitament för att få alla att verkligen bidra till samhällets bästa efter sin fulla förmåga. “Åt var och en efter insats” kan därför vara en nödvändig fördelningsprincip. Även till denna nivå av inkomstutjämning har vi dock i dag mycket långt, och längre än vi hade för något tiotal år sedan.
Vidare finns det personer som inte alls kan delta i arbetslivet. Även dessa personer har rätt till ett drägligt liv. Så “lika behandling” räcker inte som rättvisebegrepp heller. I någon mån måste vi även se till att utfallet inte blir alltför ojämlikt.
Så du förnekar betydelsen av incitament? Inte bara att man arbetar mer därför att man blir lockat till det, eller är tvingad, utan också att man kan mycket mer efter att man lärt sig något.
För att man ska bli expert på något, riktigt bra på något, är den gyllene regeln att man bör lägga ner 70 timmar i veckan i tio år…
Och sedan, frågan som inge kommunist svarar på, hur ska man kunna veta vad någons förmåga är?
Remember, pain is weakness leaving the body.
Nu tyckte jag precis att jag skrev “Det kan till exempel behövas en del ekonomiska incitament för att få alla att verkligen bidra till samhällets bästa efter sin fulla förmåga”.
Ett samhälle där de flesta arbetar 70 timmar i veckan tror jag inte att jag vill ha.
Att veta vem som verkligen gör sitt bästa och vem som bara låtsas är svårt, det håller jag med om. Jag tror dock, att med rätt omgivning och rätt förutsättningar vill de flesta människor faktiskt göra sitt bästa. Mensom jag också skrev, ”Åt var och en efter insats” kan därför vara en nödvändig fördelningsprincip.
OK, låt mig exemplifiera:
En forspaddlande kompis till min bror sade till sin mormor, pensionerad bondmora:
– Jag känner mig sjuk.
– Ska jag ringa på ambulans? utbrast den förfärade gamla kvinnan.
För henne var “sjuk” saker som “öppet benbrott”, “dubbelsidig lunginflammation” och andra saker som kan hindra dig från att gå upp och mjölka korna klockan fem på morgonen.
Min pappas morfar, som dog vid 90 års ålder kring 1942, fick pensionen höjd kring 1937 eller 38 (detta går att slå upp). Pensionen vid den tidpunkten utgjorde ungefär 10% av en normallön. Gubben undrade vad han hade gjort för att få så otroligt mycket pengar.
“Behov” varierar mycket och är över 1-2 dollar om dagen fullständigt arbiträrt.
Vad gäller “förmåga” så skulle jag tro att det ligger någonstans kring 60-80 timmars arbete i veckan för alla som har två armar och två ben.
I denna förmåga måste man också lägga in “motivation”. Här har du ett exempel. De tog en riktig “drill seargent” för att få det rätt gjort:
http://historyfliks.com/view/173/full-metal-jacket-motivational-speech/
Så “förmåga” är antagligen mellan 3 och 10 gånger högre än vad du anser är lämpligt.
Och anser du att detta vore ett önskvärt tillstånd även idag?
Vad som är önskvärt idag är att den som arbetar, som man måste arbeta för att bli riktigt duktig på någonting, dvs mycket hårt och mycket långa dagar, ska få behålla frukterna av sitt arbete.
Detta med 70 timmar i veckan i tio år med något är t ex den ENDA gemensamma nämnaren mellan Nobelpristagare, förutom att ha ett IQ över ca 120 vilket otroligt många människor har.
Jag tycker att vi bör ha plattskatt, möjligen med ett rejält grundavdrag. Jag tycker att fler borde inse att de sk “klyftorna” också är “incitament”. Omfördelning är detsamma som att straffa dem som anstränger sig och belöna dem som inte gör det.
Jag tycker att fler borde inse att den statliga skatten de facto är en närmast irrelevant beslutsparameter för den ungdom som fattar beslut om utbildning och karriär.
Har ALDRIG hört om någon som tackat nej till läkarlinjen eller konsultbyrån med hänvisning till skatterna. Däremot vet jag många som saknat nätverken för att veta hur man tar sig dit.
“Nätverket” för att ta sig till läkarlinjen är att studera natur på gymnasiet. När jag gick gällde det att få 5.0 i medelbetyg och sedan hyfsad tur i lotteriet så att man kom in om det fanns fler med 5.0 än platser. Sedan studerar man 60 timmar i veckan i sex år.
Jag trodde att “incitament har betydelse” var något ekonomer lärde sig. Det gör ganska ont att jobba så hårt som krävs för att bli läkare, så en del betyder det nog, särskilt om man vill sadla om. En sjuksköterska som vill bli läkare tjänar mycket lite, om ens något, om man räknar in sex förlorade arbetsår, marginalskatter, behovsprövade daghemsavgifter, behovsprövade andra bidrag.
Som anekdot har jag en barndomsvän som borde ha läst på universitet, inte till läkare, men till något annat. Hon avstod från detta för att hon lärt sig hemifrån att ta studielån ska man inte göra. Tack vare den “solidariska”, dvs egoistiska lönepolitiken så hade nog hennes mamma rätt beträffande ekonomin.
Undertallen, jag tänker inte ge mig in i diskussionen om vad man förtjänar eller inte eftersom det handlar om åsikter, men dina siffror om vad som krävs för att bli expert är rakt uppåt väggarna enligt gällande forskning.
70 timmar i veckan i 10 år med 2 veckors semester varje år blir 35 000 timmar. Den tid som brukar nämnas när det gäller expertis i världsklass är 10 000 timmar. Det är inte vilka timmar som helst vi pratar om, utan den typen av timmar av träning som K Anders Ericsson benämner “deliberate practice”.
Om du på allvar tror att du får in 70 timmar deliberate practice varje vecka så är det bara att gratulera; som jämförelse skrev Terrence Tao (fieldsprisvinnare) i något bloginlägg att han var nöjd om han fick 4 timmars forskning gjort en dag eftersom han rent erfarenhetsmässigt visste att han inte fick ut fler “bra” timmar per dag.
Hur många timmar forskare arbetar varje vecka är en ganska ointressant siffra eftersom forskningen i sig är en ganska liten del av vad meriterade forskare ägnar sig åt. Tiden går istället åt till att söka pengar, sitta i möten som bestämmer om andra forskare ska få pengar, andra möten som bestämmer eller “diskuterar” strategier för avdelningar/institutioner/universitet/forskningsråd/länder och med lite tur även någon form av handledning/utbildning för doktorander/studenter.
10 000 timmar räcker nog för att bli hyfsat bra, men inte till eliten.
70 timmar i veckan i 10 år är den gemensamma nämnaren för Nobelpristagare. Mozart arbetade i 10 år med att komponera (efter att han erkänts som underbarn) innan han började komponera storverk.
Newton ska ha arbetat 17 timmar om dagen när han skrev Principia Mathematica. Någon satte en tallrik framför honom för att han skulle äta. (Jag har tappat referensen till detta tyvärr.)
Lawrence Summers antog att kravet att tänka på sitt jobb 80 timmar i veckan var en anledning att det inte fanns så många kvinnor på Harvard:
http://www.harvard.edu/president/speeches/summers_2005/nber.php
Min före detta chef i Grenoble kom in strax efter 7 och åkte hem sådär 11-12 timmar senare. Det är den mest turboladdade människa jag träffat och han hade hållit på så i 30 år.
Jag tror inte någon på synkrotronen i Grenoble (där jag var post-doc) arbetade mindre än 60 timmar i veckan (utom de fast anställda teknikerna). När jag började i databranschen efter att ha slutat som fysiker slog det mig hur lite folk arbetade. 15-16 timmar i streck var helt plötsligt ovanligt istället för något man gjorde varannan, var tredje vecka, och ibland fem dagar i sträck. Jag hade ett expriment där jag började med 20 timmar och sedan körde 15-16 timmar om dagen i fem dagar till. Hem klockan 11 och upp igen klockan tre på morgonen för att fylla kryostaten med flytande kväve och helium.
Säger vem? Varför refererar du till andrahandsuppgifter om hur mycket ett gäng gubbar som levde för 300 år sedan påstås ha arbetat när det finns aktuell forskning utförd direkt på människor som faktiskt lever? Vad har du för belägg för att de två nutida personer du nämner har någon som helst statistisk signifikans?
Båda två är väl problem. Dock med helt olika lösningar.
Ojämlikheten i att innerstadsboende höginkomsttagare får bo billigare än sina grannar på förortshyresgästernas bekostnad är dock en av de mer osmakliga och mest obefogade orättvisorna i samhället.
Som bekant läser inte alla natur eller ens alla på natur de kurser som krävs för att komma in på läkarlinjen. Alla har inte de föräldrar som kan hjälpa en med alla ämnen från första gymnasieterminen. (Och korkat nog krävs ju högsta kursbetyg numera från början för den som vill ha högsta genomsnittsbetyg.) Sannolikt ännu färre har kompisar som accepterar och uppmuntrar den studieintensitet som redan i högstadiet krävs för de flesta som vill ha toppbetyg.
Som säkert också är bekant tar läkarlinjen också in på intervjuer. Att veta vad man ska säga på en sådan intervju underlättas väsentligt av rätt nätverk.
Så allt detta är sätt att säga att incitament spelar roll i utbildnings- och karriärval, men marginalskatten något decennium senare är sannolikt ett av de mindre viktiga men mest överskattade.
Reavinstskatten är ju ett problem även för arbetsmarknaden. Förstår inte varför den inte angrips politiskt. Eller analyseras mer i den nationalekonomiska debbaten! Hur ska jag kunna sälja min (hypotetiska) lägenhet i Gbg för att jobba i Sthlm några år, och sen flytta tillbaka? Nästan oavsett vad jag tjänar kommer jag inte tjäna igen det förmögenhetstappet.
Fastighetsskatt med motsvarande inkomst till staten låter mycket bättre på alla sätt. Mer “arbetslinjen” t o m. Men nu har väl fastighetsskatt blivit ett pestsmittat ord som ingen politiker (med rätta tyvärr) vågar använda.
Varför är liberaler emot fastighetsskatten? Jag kan bara se konservatism som ideoligin bakom detta: att det inte är arbete som ska belönas, utan ägande.
Ägarlinjen.
Som (klassisk) liberal är jag emot fastighetsskatten och reavinstskatter. Detta är skatter på redan intjänade pengar som beskattas igen.
Statens riktiga argument för dessa skatter (såsom stat) är “Titta, där finns det pengar, de tar vi!”.
Det moraliska argumentet är att reavinster är “oförtjänta”. Kanske det. Men reavinster är grus i det marknadsekonomiska maskineriet. Lotterivinster är också “oförtjänta”. Reavinstbeskattning gör oss alla fattigare därför att det får oss att låta bli att sälja och flytta när vi borde göra det.
Rent generellt så är marknadsekonomin ett komplext adaptativt system och kapitalismen en form av evolution. För att samhället ska gå framåt måste många olika saker provas så att ett urval sedan kan ske. Reavinster, fastigheter, arv gör alla att det finns rika knösar i samhället. Vissa av dem kommer att göra saker som sedan, i efterhand, visar sig vara lyckosamma.
Ingen expert kan i förväg förutse vem som kommer att göra något som är värt att ha, eller vad de kommer att göra. Konkurrens är en process för att upptäcka detta.
Jag tror nog att skatt i utbyte mot rättstat, fri utbildning, fri sjukvård osv, är nåt som få ens i rent ekonomiska termer skulle beskriva som “grus i maskineriet”.
Om saker är skattat på en eller två gånger är ju verkligen totalt oväsentligt.
I sak verkar det som att vi är överens om att fastighetsskatt är att föredra över reavinstskatt.
Jag skriver detta direkt utifrån Roberts inlägg, jag har av ren lättja inte läst kommentarerna ordentligt. Jag vill bara ställa en fråga, inte i något som helst kritiskt syfte utan bara i förhoppningen att få sammanhangen klarlagda. Robert, du skriver att det kan bli ineffektivitet om folk inte vet sina alternativkostnader. Men det kostar väl att ta reda på sina alternativkostnader? Är det en kostnad som bör tas in i effektivitetskalkylen? Kan man förutsätta att den är så obetydlig att den inte påverkar kalkylen nämnvärt? Och vad ingår i alternativkostnaden?
En liten notis av visst intresse i sammanhanget: Vår expropriationslagstiftning utgår från att ersättning skall ske efter fastighetens uppskattade marknadsvärde. Men för länge sedan sa lagen att ersättning skulle efter efter en och en halv gång det uppskattade marknadsvärdet. De extra 50 procenten ansågs approximera det affektionsvärde etc. etc. som ägarna ansågs åsätta sitt innehav.
Transaktionskostnader av olika slag ställer förstås också till det lite för ekonomisk teori… Mitt svar är nog ja, man bör ta hänsyn till sådana kostnader. I det här fallet tror jag dock inte de är så kostsamt att ta reda på vad ens bostad ungefär är värd – det handlar mer om det är ett sätt att tänka som jag tror många är ovana vid.
Robert, om info- och andra transaktionskostnader är små borde det, som du säger, inte vara något större problem. Och de är nog små eftersom det finns så många bostadsbilagor till tidningar som flödar av info m.m. och mäklarfirmor som erbjuder gratis värderingar, etc. (Jfr marknaden för begagnade bilar som är väl försedd med tester och info.) Äldre människor kan numera lätt belåna sina bostäder för att öka sin konsumtion. Men så har vi naturligtvis också flyttkostnader. Till sist har vi problemet att folk, mycket bestämt och övervägt som det förefaller, tycks vilja hålla fast vid bostäder som de har bara för att de bor där. Ja, allt jag vill säga är att du naturligtvis i princip har rätt men att vi inte vet så mycket om detaljerna. Jag inser att jag är en smula petig och beskäftig.
Kommer att tänka på alla de ekonomiska experiment där man gett folk något (en kaffekopp, en bok m m) och bett dem värdera gåvan (säg £10). När man någon tid senare senare frågar om man kan få köpa tillbaka gåvan är den helt plötsligt värderad till väsentligt mer (med ett reservationspris på säg £20). Kanske spelar denna effekt även in när det gäller folks boende och belyser deras de “tycks vilja hålla fast vid bostäder som de har bara för att de bor där”.
Lars x 2: För säkerhets skull kanske det är bäst att påpeka att jag naturligtvis tror att det finns betydliga kostnader att flytta som t.ex. beror på starka känslor för sitt boende, flyttkostnader m.m. “Besittningseffekter” (endowment effects) när det gäller boende är förmodligen långt mycket starkare för bostäder än muggar. 😉 Det jag ville lyfta med mitt inlägg är dock att folk kan begå misstag när det gäller bostäder pga att man inte tänker i termer av alternativkostnad. (Jag misstänker i och för sig även att folk tenderar att begå ett misstag när det gäller besittningseffekten — jag skulle tro att vi generellt har svårt att förutse att motsvarande känslor skulle uppstå även för ett nytt boende.)
Men det behöver inte vara irrationellt om en äldre människa väljer att stanna kvar i en bostad som är onödigt stor. Att ge upp sin invanda miljö, lämna bekanta som kanske bor i närheten och tvingas göra sig av med sån man samlat på sig genom åren kan kännas som en stor uppoffring. Om man sen är van att leva sparsamt kan det vara svårt att hitta något bra att göra med de pengar som frigörs som uppväger förlusten av hemmet.
Men Robert har förstås en poäng. I debatten om bostadspriser och en eventuell bostadsbubbla hör man ofta repliker i stil med “men alla måste ju bo nånstans”. I själva verket är ju bostadskonsumtionen inte konstant. Som Robert påpekar kan ett äldre par välja mellan att bo kvar i sin stora villa eller flytta till en mindre bostad. För övrigt har vi alla ju ett val om vi vill bo rymligt eller trångt och vilka restider vi tolererar.
En detalj som inte nämnts är effekterna av fastighetsskatten. Tidigare hade den nog rätt stor effekt på villaboende pensionärer i storstäderna. Det sågs då som ett stort problem att de kunde tvingas lämna sina bostäder. Men för varje pensionär som sålde sin villa kunde en barnfamilj flytta in. Man kan fråga sig vem som hade störst behov av villan och hur villapriserna hade sett ut om man inte avskaffat fastighetsskatten.
Med en fastighetsskatt på en procent och en kalkylränta på fem skulle priserna vara 20 procent lägre. Motsvarande prisstegring måtte varit en bra tröst för de stackars pensionärerna i rikemansområden som sålde villan efter fastighetsskattens avskaffande.
Känns som att man ofta tar upp risken för övernattningslägenhet när det gäller hyresreglering. Det finns ju faktiskt en annan möjlighet (med bättre fungerande kösystem åtminstone), nämligen att de som vanligtvis inte skulle ha råd nu har råd att bo i innerstaden. Med marknadshyra får de flytta, till förmån för den som har mycket pengar att lägga på en övernattningslägenhet t ex.
Jag tror att många ser en bostad både som konsumtion och en investering.
För en övernattningslägenhet utan lån kan den direkta boendekostnaden (bostadsrättsavgiften) ses som konsumtion och kapitalet som är bundet i lägenheten som en investering.
En alternativkostnad för kapitalet uppstår endast om avkastningen är högre vid alternativ placering. Alltså: Blir avkastningen högre om man säljer lägenheten och placerar vinsten i exempelvis aktier eller på banken?
Om man ser på prisutvecklingen på lägenheter de senaste tio åren skulle jag gissa att svaret är nej, ingen alternativkostnad har uppstått under denna tidsperiod (åtminstone om man tittar på Sveriges storstadsregioner).