Det här är ett andra gästinlägg av John Hassler och Per Krusell, båda professorer i nationalekonomi vid Institutet för internationell ekonomi på Stockholms universitet.
John Hassler, IIES
Per Krusell, IIES
Allt fler menar att staten aktivt ska styra utvecklingen av olika tillgångspriser i ekonomin, t.ex. på aktier och bostäder. Riksbanken ska ingripa om bostads- eller aktiepriserna blir för höga och finansinspektionen vill begränsa bankernas utlåning till bostadsköp i syfte att att undvika prisbubblor.
Klart är att staten har ett ansvar för att minska risken för finansiell instabilitet, men vi tror att en statlig politik i syfte att styra tillgångspriser är helt fel väg att gå.
Logiken bakom förslagen är ungefär så här. Låga räntor gör det billigt att finansiera husköp och andra investeringar med lån. Detta driver upp priserna till för höga nivåer — en bubbla uppstår. Räntan är just nu nära nog så låg den någonsin kan vara, vilket innebär att den kommer att gå upp förr eller senare. Då spricker bubblan vilket leder till finanskris och lågkonjunktur. Ergo: regeringen/riksbanken/finansinspektion måste göra något åt priserna nu, t.ex. genom att göra det svårare/dyrare att låna.
Detta resonemang fallerar i flera led. Det är förstås riktigt att låga räntor leder till höga tillgångspriser. Men när räntorna är låga SKA priserna vara höga. Den rimliga definitionen på en ”bubbla” är att priset är högre än det ”fundamentala” värdet på tillgången, d.v.s. högre än nuvärdet av den avkastning tillgången förväntas ge. Om myndigheterna vet att ett pris är ”fel” så borde man förmodligen agera. Frågan är alltså om bostadspriserna är högre än de borde vara, givet den låga räntan. Vi har inte sett någon analys som tyder på detta och tror inte heller att någon statlig myndighet är skickad att avgöra detta. Argumentet att priserna i många andra länder fallit och att framtida räntehöjningar kan leda till prisfall är inte övertygande.
Riksbanksräntor och låneregleringar är trubbiga och rätt ineffektiva instrument sätt att påverka tillgångspriser. De som menar att staten vet när vissa tillgångspriser överstiger fundamentalvärdet borde därför rimligen förespråka att staten agerar direkt på marknaden. Kommer vi att få se ett förslag om införande av Myndigheten för Statlig Prisövervakning med uppdrag att blanka de tillgångar vars pris börjar bubbla?
Det andra felet i resonemanget är påståendet att prisfall på bostäder och aktier i sig är skadliga för ekonomin. Att priser går upp och ner är en naturlig följd av fluktuationer i utbud och efterfrågan, drivna av t.ex. förändringar i räntor och framtidsförväntningar. Hela tanken med marknader är att sådana prisförändringar är nödvändiga för en effektiv resursallokering. Regleringar på finansmarknaderna måste syfta till att marknadsaktörerna ska kunna hantera dessa naturliga prisförändringar – inte till att neutralisera dem.
Utgångspunken för dagens debatt är finanskrisen i USA som påstås ha orsakats av en sprucken bostadsbubbla. Detta är en alldeles för enkel analys av finanskrisen. Denna orsakades av flera, samverkande faktorer, bland annat de regleringar av utlåning som den amerikanska regeringen infört, de regler som gör det enkelt och fördelaktigt för låntagarna i USA att faktiskt gå i personlig konkurs och låta banken ta över huset, och svårigheterna med att värdera de nya finansiella instrument som skapats för att, i omvandlat skick, sälja bostadsobligationer till marknaden. Vi ser inga sådana samverkande faktorer i Sverige. Risken för att ett prisfall på bostäder skulle leda till en finansiell kris i Sverige förefaller därför vara liten. Givetvis kan framtida räntehöjningar göra det svårt för vissa hushåll att klara räntor och amorteringar på högt belånade hus. Vi har dock svårt att se att detta skulle motivera ett förbud för banker att låna ut pengar till personer som de anser ha alla möjligheter att klara av sina åtaganden även om räntorna går upp. Vi tror med andra ord att de flesta banker och konsumenter inte är så naiva som debatten antyder: man förstår att räntorna kan gå upp och tar hänsyn till detta. Vi säger därför nej till en statlig tillgångsprispolitik!
Ekonomistas 
Tyvärr är man lite i kläm om man vill göra ett bostadsköp för tillfället. Å ena sidan har man ingen möjlighet att välja ett hyreskontrakt som en kortsiktig lösning å andra sidan så tar man nog en liten risk med ett bostadsköp för tillfället.
Jag har några funderingar…
1. Vad skulle hända om det inträffar generellt prisfall på säg 10% och det gör att x% blir överbelånade? Om dessa människor ändå har möjlighet att utan problem betala både sina räntor och eventuell amorteringar så skulle inte det då betyda att prisfallet inte skulle påverka bankerna? Lånet är ju kopplat till individen så, så länge individen fortfarande är solvent så skulle det ju i sig inte leda till att bankerna skulle få kreditförluster. Dessutom så skulle det ju göra så att individerna stannar kvar i bostaden om möjligt för att försöka “få tillbaka sina pengar”. Det verkar ju vara fallet med personer som förlorar pengar i dobbel så varför skulle inte samma sak kunna hända inom bostadsmarknaden? Slutligen så skulle inte denna väntan på att återfå förlorat kapital göra så att utbudet på bostäder torkar ut och därmed ytterligare höja priserna? Det kommer ju fortfarande bli fler och fler höginkomsttagare som vill bo attraktivt (hur man nu definerar detta).
2. Vad är risken för insolvens i dagens Sverige egentligen? Vi har åtskilliga faktorer som motverkar ett prisfall så varför talas det som om det är en stor risk? För det första så har vi låg ränta vid lågkonjunktur(hög arbetslöshet) och hög ränta vid högkonjunktur(låg arbetslöshet), iallafall med viss eftersläpning. För det andra så finns det både A-kassa, inkomstförsäkring och ränteförsäkringar tillgängliga och ränteförsäkringar skulle bankerna som är oroliga mycket väl kunna villkora vid omförhandling av rörliga bolån. För det tredje så har efterfrågan bara ökat medan utbudet bara minskat.
Att försöka sätta ett fundamentalt pris på fastigheter är nästan som att försöka sätta ett fundamentalt pris på guld. Visst har guld ett bruksvärde i form av elektronik osv. men det motsvarar inte ens en bråkdel av dess marknadsvärde vilket är att säga detsamma om fastigheter.
Men Riksbanken och staten ägnar sig ju redan åt bostadsprispolitik till förmån för höga huspriser. Ränteavdrag, ROT-avdrag, och artificiellt låg ränta genom att skifta mellan KPI och KPIX, till exempel.
En av de främsta orsakerna till den fortsatta förbubbling som nu sker är ju att staten/Riksbanken har försökt skydda bostadsägare, och därmed övertygat allmänheten om att det kommer att fortsätta spikrakt uppåt.
Mycket bra artikel.
Grunden till höga priser är en havererad bostadspolitik och att vi har den största bostadsbristen sedan 1970-talet. Det är direkt oansvarigt att myndigheterna i det avseendet inte tar sitt ansvar och då inte enbart kommunerna som formellt har ansvar för bostadsförsörjningen.
Genom att försöka begränsa prisutvecklingen minskar de också incitamenten för att bostadsbristen ska lösas, eller åtminstone gå åt rätt håll, genom att marknaden blir olönsamma för producenterna. (dvs förutsatt att den skulle kylas av genom Finansinspektionens förslag).
Det är antagligen ingen tvekan om att om bostadsutbudet var större och bristen därmed var mindre skulle priserna vara, allt annat lika, lägre. Dagens relativt sett höga priser, som främst råder i storstäderna (medan flertalet faktiskt bor utanför en storstad) beror på en normal bristsituation.
Att försöka kyla av marknadens prissättning är som att ge hypokondrikern medicin utan att först ställa en diagnos. Risken är alltså att ekonomin drabbas av biverkningar som är helt onödiga.
Per och John: Jag håller med er om att det är svårt för staten att veta om det föreligger en bubbla (men förmodligen lättare än för enskilda bostadsköpare), men låt oss anta att Borg vet med säkerhet att det föreligger en bubbla på fastighetsmarknaden. Bör staten då ingripa? Detta måste rimligtvis bero på två saker:
1. Vilka aggregerade effekter en växande bubbla med påföljande kollaps har. Det här vet jag inte mycket om, men ni kanske har rätt i att det inte skulle vara så farligt.
2. Det elände som drabbar alla de människor som belånat sig högt och köpt bostad när bubblan var som störst. Om bostadsköpare är rationella och är någorlunda framåtblickande ser jag ingen anledning att bry oss särskilt om detta — hushållen tog en kalkylerad risk och förutsåg att detta skulle kunna inträffa. När det gäller bostadsköpare vågar jag dock inte sätta min tillit till gängse rationalitetsantaganden, i synnerhet inte eftersom vi gör bostadsköp vid så få tillfällen i livet och därför inte haft tillfälle att lära av våra misstag. Dessutom är ju inte prisbildningen inte helt lätt att förstå sig på när inte ens forskare i nationalekonomi kan enas om huruvida vi har en bubbla eller inte. Eventuellt finns det ett fördelningsargument här också i den utsträckning det är fattigare och mindre utbildade hushåll som tenderar att begå misstag i större utsträckning (men den saken vet vi nog inte så mycket om)
En viktig skillnad mellan bostäder och andra tillgångar är förstås att hushållen är särskilt utsatta för svängningar i bostadspriserna. Det är få som lånar pengar för att köpa aktier, medan de flesta inte har några spärrar att belåna sin bostad.
Vad föranledde den här debatten? Vem från statens sida sa något så naivt och obildat, och gav ens en slängkyss åt hållet att reglera priser på svenska marknader?? ÄR DOM HELT FRÅN VETTET??
Har ingen läst ens en gnutta Nationalekonomi? Lärde ingen sig någonting av Sovjet? Är svenska politiker verkligen så här dumma och obildade?
Jag föreslår en folklig reglering av politiker, så att när de stiger för att tala så blankas dom om det inte är genomtänkt det som sägs.
Mvh Arg utbildad svensk medborgare som blir ledsen i vetskapen om att dess regering/riksdag och samtliga partier är idioter.
” Frågan är alltså om bostadspriserna är högre än de borde vara, givet den låga räntan. Vi har inte sett någon analys som tyder på detta och tror inte heller att någon statlig myndighet är skickad att avgöra detta. ”
BKN: “Och idag är bostadspriserna höga relativt
bostadskostnaderna men ett prisfall på 20 procent realt skulle föra tillbaka pris-hyra-kvoten till det historiska medelvärdet.”
Click to access Marknadsrapport_feb10.pdf
Ja dom är helt från vettet 😉
Problemet är att Sverige inte har någon fungerande bostadsmarknad, i vart fall inte i storstäderna.
Felet är att hyresregleringen har pågått på tok för länge och först nu de senaste åren börjar luckras upp, om än ytterst marginellt.
I alla andra länder där det varit prisfall och bostadsbubblor så har det funnits fungerande hyresmarknader, så de bubblor som uppstått då har mestadels uppstått på grund av spekulation.
I Sverige har priserna på bostadsrätter uteslutande pressats upp pga bristen på alternativ (tillgängliga hyresrätter). Villapriserna i sin tur pressas upp då bostadsrättspriserna stiger, även om villor har en mer fungerande hyresmarknad så är det sällan lika attraktivt att hyra en villa jämfört med att hyra en lägenhet.
Att behålla en hyresreglering är bara ett medel för politiker att skydda en väljarbas, det gynnar varken kommande generationer, fastighetsägare eller samhället i stort. Ett (en) fåtal intresseorganisationer lever dessutom på att bibehålla en bred medlemsbas genom att stödja denna reglering.
I inget historiskt exempel visar det sig att prisreglering skapar en effektiv marknad, se bara på forna Sovjet. Detta gäller även bostäder.
Vill man motarbeta en eventuell bostadsbubbla så måste man börja med att skapa en fungerande bostadsmarknad, först då när det finns fungerande alternativ till att köpa sin lägenhet så kommer utbud och efterfrågan att regleras via hyresnivåer och inte via mångmiljonskulder.
Håller med Alex, staten är redan i dag synnerligen aktiv. En uppföljningsartikel borde handla om lämpligheten att ha ränteavdrag, en hyresreglering som begränsar utbudet, ett budskap till bankerna att de inte behöver ta konsekvenser av oansvarigt risktagande osv. Bör man i första hand ändra på dessa regler? Och om det inte går (av politiska skäl), är lånereglering då ett andrahandsalternativ för att “läka” eventuella negativa effekter av rådande bostadspolitik?
Jag tycker att man behöver dela upp frågeställningen i flera underfrågor:
1. Ska riksbanken försöka “spräcka bubblor”?
2. Ska riksbanken och finansinspektionen reglera marknaden på ett sätt som minskar risken att bubblor uppstår?
3. Riksbanken har ju ett uppdrag att verka för stabila priser, men på vilket sätt ska tillgångspriser vara en del av det prisindex som riksbanken försöker stabilisera?
Angående den första frågan, och jag misstänker att det är denna ni skriver om, håller jag helt med. Riksbanken är knappast bättre på att upptäcka bubblor än marknaden. Diskussionen om konjunkturberoende kapitaltäckningskrav för bankerna faller åtminstone delvis under denna punkt, men annars handlar väl debatten främst om de andra två frågorna. För dessa frågor tycker jag att det inte alls är lika lätt att avfärda behovet av förändringar.
Några exempel på resonemang:
Fråga 2: Det finns ju förslag på skärpta krav på amortering och större kontantinsats. Ett problem med sådana förslag är förstås att de begränsar handlingsutrymmet för vissa rationella hushåll och banker. Om det inte finns bubblor lär sådana regleringar sänka ekonomins effektivitet.
Ett annat förslag (som jag har förespråkat) är att genom någon reglering tvinga fram längre räntebindningstider (säg minst fem år) på bolån. Tanken är att tvinga hushåll som eventuellt har för kort planeringshorisont att se mer av den förväntade långsiktiga bolånekostnaden, samtidigt som regleringen lär få mycket små konsekvenser för andra hushåll, och även om det inte alls finns bostadsbubblor.
Fråga 3: Riksbanken har nu ett mål för KPI-inflationen. KPI är framtaget som ett levnadskostnadsindex snarare än ett mått på penningvärdet. Indexet bortser huvudsakligen från tillgångspriser (högre tillgångspriser medför ju inte bara att priset på dessa tillgångar stiger utan också att ägarna av tillgångarna blir rikare, dvs att levnadskostnaderna inte uppenbart påverkas). Sloped Mind har skrivit mer om detta.
Martin: Jag ger mig på lite försök till svar då. 😉
1. Nej.
Min tro är att när Riksbanken kan fastställa att en bubbla föreligger så är skadan redan gjord och bubblan redan dödsdömd. När en bubbla blivit så stor att den kan fastställas är den såpass instabil att den kommer att brisera inom kort. Bubblors mest intensiva fas är normalt mycket kort. Ifall någon känner till empiri som visar hur historiska bubblor kan identifieras i god tid på ett säkert sätt så är jag mycket intresserad.
Att hjälpa till med att trycka ihop marknaden tror jag i de flesta fall kommer att innebära att man gör fallet större, med en större overshoot som följd. Se på försöken i slutet av 80-talet att spräcka bubblan på fastighetsmarknaden då och hur mycket värre det gjorde situationen. En bubbla som briserar av sig själv i normalt atmosfäriskt tryck blir aldrig lika farlig som en bubbla som briserar under hårt tryck.
Ifall man inser att en bubbla finns är det för sent att agera mot bubblan och det enda man kan göra är att försöka minska skadeeffekterna av det som sker när den spricker. Man får vara beredd med stödåtgärder som hindrar en onödigt stor overshoot nedåt.
Man bör därför rikta in sig på att undvika allt för svåra bubblor, snarare än att spräcka dem, menar jag. Jag tror inte att man ska ha som mål att undvika varje felvärdering av någon tillgång.
2. I varje fall indirekt. En väl fungerande inflationsbekämpning tror jag skulle ha hindrat några av de mest extrema fallen av kreditexpansion i historien. Exempelvis gäller detta den svenska kreditexpansionen i slutet av 80-talet, då en fast och stark valuta tvingade fram en låg ränta som på en “avreglerad” marknad ledde till ohållbar kreditexpansion. Med en flytande valuta och ett inflationsmål skulle expansionen inte ha kunnat bli lika extrem. Riksbanken ska således bekämpa svårartad kreditexpansion genom att bekämpa inflation, tycker jag.
Vad gäller andra regleringar så tycker jag att man borde kräva att lån som ingår i säkerställda obligationer eller repobara certifikat ska vara dokumenterade med avseende på en boendekalkyl som ställer hårdare krav än idag på vilka marginaler låntagarna måste ha. Det bästa bolånet är det som låntagaren har råd att betala på. Att tvinga fram en längre räntebindningstid för personer som har marginaler att klara ränteförändringar tror jag vore skadligt. Även standarderna för andra hushållskrediter kan skärpas.
Detta skulle inte omöjliggöra bubblors uppkomst på något sätt, men minska risken för att stora delar av befolkningen sugs med och att konsekvenserna för befolkningen när bubblan spricker blir mindre.
3. Det jag förespråkar är egentligen inte att tillgångspriser ska ingå i KPI. Tillgångars pris skvallrar inte isolerat om priset på den konsumtion som sker under den tidsperiod man mäter, utan om nuvärdet av den framtida konsumtion tillgången möjliggör. Självklart stiger nuvärdet på framtida konsumtionsmöjlighet vid en lägre ränta och detta ska inte misstas för inflation.
Den tanke jag lägger fram är att man kan dra slutsatser om värdet på den boendekonsumtion som sker under mätperioden genom att utnyttja de signaler som finns om detta i tillgångspriserna.
Engelsk version på The Swedish Wire:
http://www.swedishwire.com/opinion/3247-the-government-shouldnt-control-share-prices
Är problemet att bankerna lånar ut alltför lättvindigt? Då måste väl lösningen sökas där, hur gör man så att bankerna måste ta större ansvar över huruvida låntagaren kan betal tillbaka lånet. Då kan de väl ta in inkomst vid förlorat arbete, sjukdom etc. Eller tänker jag helt fel?
Om bankerna (som borde veta hur) har tagit ett bra och genomtänkt ansvar över låntagarens långsiktigt uppskattade kreditvärde så borde väl bubblor till viss del kunna undikas.
Dessutom kan jag fråga mig varför vi inte kan hitta på ett bätre system än att staten måste gå in och rädda banker i kris. Det verkar ju enligt de flesta leda till för högt risktagande. Kan inte typ staten i bankkristider garantera tillgång på krediter genom egna aktörer?
Kan ingen av alla er som kan nåt på riktigt om det här (inte ni andra) bringa klarhet till en vilsen kandidasstudent.
1. Bankanställda arbetar inte för att det är kul utan för att få lön (och bonus). Banker verkar inte för att ta ansvar utan för att tjäna pengar. Denna kombination gör det svårt reglera om man inte inför planekonomi. De som har störst intresse att undvika bubblor är kunderna själva. Det är där åtgärderna måste sättas in. Ett bra sätt skulle ju vara att tvinga föräldrar att spara ihop en handpenning till sina barns första lägenhet. Säg att de måste dra ihop 200 000:- på 20 år/barn så kan barnen sedan med god marginal köpa sin första bostad och sedan kan de (flesta) som är något så när försiktiga fortsätta sin bostadskarrär utan extremt hög belåning. Se denna handpenning som ersättning för den enkelriktade “glädje” föräldrarna fått ut av sina barn under deras uppväxt. Dessutom, placeras pengarna i någon bostadsrelaterad investering kommer ju det leda till ökad likviditet bland bostadsproducenterna = fler byggda bostäder = mindre prispress uppåt på bostäder.
2. Jag tycker staten borde ta in och sedan under ordnade former avveckla banker som behöver dess beskydd (tex Swedbank nu). En eller två sådana näsbrännor så kommer ägarna lära sig ta ansvar (eller låta bli att investera i banker).
En marknad ska bara avregleras om man tror att man kan få en fungerande konkurrens på marknaden. Så är inte fallet för hyresrätter eftersom plan- och bygglagen gör att en ökad efterfrågan inte kan mötas med ett ökat utbud. Jämför med elmarknaden som inte fungerar särskilt bra då kärnkraften och vattenkraften som står för största delen av vår elproduktion inte kan byggas ut.
Det finns lagar på de flesta områden som styr produktion och produktionsomständigheter. Dessa marknader klarerar ändå hyfsat väl. Varför skulle PBL vara annorlunda?
Dagens Industri har idag en artikel baserad på det här inlägget och några extra kommentarer från John, se http://di.se/Default.aspx?pid=201842__ArticlePageProvider.
Staten har ju varit tvungen att rädda banker i kris förut. Då är det väl rimligt att man försöker förhindra att samma sak inträffar igen? Om staten/riksbanken är klok nog att göra det är jag inte klok nog att bedöma.
Håller inte med griffetavelsresonemanget 😉
I Tyskland har man t ex länge haft ett mycket mer begränsat låneutrymme än i Sverige. Man behöver en egen insats på 20-30 procent av köpkostnaden. Och, man har inte heller erfarit samma svajiga bostadspriser som i Sverige de senaste 20-25 åren. I Sverige har bankerna själva fått bestämma hur stor procentsats som får lånas och den har också visat sig vara klart procyklisk. I slutet av 1980-talet, och så sent som sommaren 2008, var det möjligt att i princip helt finansiera sitt köp med lånade pengar, och utan amortering. Efter respektive kris steg kraven på amortering och egen insats drastiskt. Fakta säger alltså att bankerna har incitament som spär på cyklernas svängningar, vilket leder till stora samhällskostnader och osäkerhet. Med en regel om en minsta procentuell egen insats, som gäller i konjunkturnedgång såväl som (och det här är poängen) i konjunkturuppgång, så kommer svängningarna bli lägre. Att utbud och efterfrågan sedan påverkar priser är naturligtvis klart, och en onaturligt låg ränta är farligt på längre sikt, men det Fi föreslår är bara rimligt, och används i många andra länder, t ex Ty som här nämns. Lägre svängningar gör det lättare att beräkna tillgångsvärden, för privatpersoner och banker att ha kontroll över sina engagemang och så klart för Riksbanken att göra inflationsprognoser.
För övrigt känns det otroligt dinosaurskt att låtsas som om marknaden skulle ordna saker bara den blev lämnad ifred. Det finns ingen oreglerad marknad och har aldrig funnits. Det faktum att vissa marknader växer sig stora beror på att statens regleringar sänker osäkerhetskostnader och får individer som är mindre riskaverta än de mest riskvilliga att kliva in i marknaden. Och sen naivt att tro att banker eller andra finansiella företag bättre skulle kunna upptäcka att en bubbla föreligger än någon annan. Var har ni varit de senaste tre åren? Läst nån tidning? Sett på TV? Debattinlägget indikerar att ekonomer inte behöver lära sig något nytt alls. Naivt
utgör inte de av riksdagen fastställda målen för riksbanken ett ingrepp? ett lågt inflationsmål får väl i allra högsta grad konsekvenser för tillgångspriserna
Utgör inte också ränteavdragen för bolån också ett ingrepp som får konsekvenser för tillgångspriserna? Borde man inte från politiskt håll göra det lönsammare att amortera?
Instämmer i rubriken, “Staten ska inte bestämma priset på aktier och bostäder!”. Skulle dock vilja ta det ett steg längre, varför ska de då bestämma priset på pengar, som är det viktigaste priset i ekonomin? Och som är del i de flesta ekonomiska beslut som människor fattar. Blir en väldigt märklig analys att säga att priserna är rimliga givet den låga räntan, när denna satts/manipulerats lågt av statens institutioner. Må hända pga att andra länder försatt oss i en knepig sits genom att göra samma sak före oss. Likväl gör det ju att praktiskt taget alla ekonomiska beslut får fattas i en förvrängd verklighet. Priser på det mesta helt tappar kopplingen till underliggande fundamenta etc. Hur mkt återstår att se när verkligheten väl lyckas skina igenom igen. Har en känsla av att skrået av professionella ekonomer då kommer att stå som rundningsmärken precis som 2008…