Förvånansvärt litet fall i mäklarstatistiken

Enligt Mäklarstatistik har bostadsrättspriserna fallit med sex procent i Stockholms innerstad den senaste tremånadersperioden. För den som följt Stockholms bostadsmarknad är fallet överraskande lågt.

En närmare titt på data tyder också på större fall. På fastighetsmäklaren Erik Olssons webbsidor finns statistik på alla lägenheter de sålt under de senaste tre månaderna (11 juli till 9 oktober). Baserat på de 171 försäljningar som redovisas får vi en grov bild av hur priserna har förändrats under de senaste veckorna. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset har fallit från 51.934 kr i augusti till 47.857 kr i oktober, dvs med åtta procent på en och en halv månad.

Nu bygger dessa beräkningar på ett fåtal prisuppgifter, och möjligen är det en annan typ av lägenheter som sålts i oktober än de som såldes i augusti (kanske har mindre attraktiva lägenheter blivit mer svårsålda). Med hjälp av uppgifterna från Erik Olssons webbsida kan jag kontrollera åtminstone för lägenheternas grundläggande egenskaper (stadsdel, storlek och läge i huset). Data indikerar då att priserna efter den 15 augusti har fallit med 122 kr per kvadratmeter och dag. Detta motsvarar ett fall på ungefär 14 procent under en tvåmånadersperiod. Förmodligen beror det mindre fallet i Mäklarstatistik dels på att de inte kontrollerar för lägenheternas egenskaper, dels på att de inte inkluderat oktoberförsäljningar.

Tabell 1 visar genomsnittliga försäljningspriser. Tabell 2 visar resultat av en regressionsanalys som fokuserar på hur kvadratmeterpriset har ändrats över tiden (fångat av variabeln “dag”).

Kommentar till regressionsstudien i Tabell 2

I basfallet (första och tredje kolumnen) utesluts försäljningsuppgifterna från juli och första halvan av augusti eftersom lägenheter vanligen inte säljs under sommarperioden. Man kan misstänka att de lägenheter som såldes under den perioden var speciella.

I de första två kolumnerna är den förklarade variabeln pris per kvadratmeter. I de följande två kolumnerna är den förklarade variabeln logaritmen av pris per kvadratmeter. Den senare specifikationen är förmodligen mer “korrekt”. Där ska den skattade tidskoefficienten tolkas som det procentuella prisfallet per dag (dvs 0,25 procent per dag). Båda specifikationerna ger liknande slutsatser.

Det kan också vara värt att notera (visas ej i tabellen) att det inte finns några tydliga indikationer i datamaterialet på att prisfallet skulle ha accelererat under den senaste månaden. Inte heller finns några tydliga trendskillnader mellan olika stadsdelar eller lägenhetstyper.

Slutligen kan det vara värt att understryka att den här “studien” baseras på ett litet datamaterial, och att det finns fler faktorer (t ex lägenhetens skick, månadsavgift, balkong, etc) som man bör kontrollera för. Men den tidstrenden är ändå skattad med hög precision så jag tvivlar inte på slutsatsen att vi har sett ett tydligt prisfall.

Länkar: AFV, AFV, DN, SVD