I egenskap av sakkunnig till utredningen om Reglering av hushållens skulder (SOU 2024:71) har jag skrivit ett särskilt yttrande till utredningen. I yttrandet stöder jag kommitténs förslag i kapitel 9 om en tydligare rambestämmelse, regeringens medgivande, ett högre bolånetak om 90 procent samt ett enhetligt amorteringskrav om 1 procent för belåningsgrader över 50 procent. Men jag avstyrker bestämt ett införande av ett skuldkvotstak. Utöver kommitténs förslag tillstyrker jag ett bolånetak på 95 procent för förstagångsköpare, definierade som de som inte ägt en primär bostad i Sverige de senaste tio åren.
Skuldkvotstaket skulle vara en ”bortre skyddsbarriär” mot en ”snabb skuldtillväxt som inte drivs av fundamentala faktorer [och] gör de samlade skulderna för stora i förhållande till låntagarnas inkomster.” Men skuldkvoten är enligt en omfattande forskning och utredning en missvisande indikator, som inte har någon prediktionsförmåga beträffande framtida kriser, finansiell stress eller konsumtions- och BNP-fall. Den saknar vetenskapligt stöd. Risken för att boendebetalningarna blir för höga i förhållande till bolånetagarnas betalningsförmåga hanteras i stället bra och säkert med bankernas kreditprövning och KALP-analys samt med FI:s noggranna bevakning och kontroll. Den löpande detaljerade information på månadsbasis om utvecklingen på bostads- och bolånemarknaden och den noggranna bevakningen i media och av experter utgör i själva verket en bättre ”främre skyddsbarriär”, i och med att en snabb skuldtillväxt utan fundamentala förklaringsfaktorer snabbt skulle upptäckas. Vid eventuella problem skulle FI ha gott om tid att vidta lämpliga åtgärder.
Utöver kommitténs förslag tillstyrker jag ett bolånetak på 95 procent för förstagångsköpare, definierade som de som inte ägt en primär bostad i Sverige de senaste tio åren.
Jag anser också att det är angeläget att det publiceras en tidsserie på hushållens förväntningar om genomsnittlig bostadsprisökning de närmaste ett, två och fem åren samt en tidsserie på uttag av aggregerat bostadskapital enligt Bank of Englands metod (Reinold, 2011). FI bör i bolånerapporten också ha en analys av om bostäderna är rätt värderade samt om bolånetagarna har rimliga förväntningar om framtida bostadspriser och boräntor (Svensson, 2024a). Analysen bör också utvidgas till att omfatta hela bolånestocken och inte bara nya bolån. FI:s data om bolånen bör göras tillgängliga för forskare och andra intresserade i en databas med tidsserier på websidan. FI:s bolånerapport och övriga rapporter och dokument bör publiceras samtidigt på engelska. Att bara publicera sammanfattningar på engelska ger ett oseriöst intryck. Enklast för användare är om det – som för Riksbanken – finns en kopia på engelska av den svenska websidan. Detta är viktigt för att utländska investerare, internationella organisationer och andra ska ha kunskap om och förtroende för den svenska makrotillsynen och marknaderna för bolån och säkerställda obligationer.
Till att börja med visar jag hur kommitténs föreslagna åtgärder tydligare kan (eller inte kan) knytas till riskerna med hushållens bolån. Jag betonar också att analysen av riskerna med bolånen bör utvidgas till att omfatta hela bolånestocken i stället för att i praktiken begränsas till de nya bolånen. När hela bolånestocken tas med i bedömningen framstår riskerna som mindre.
Tydligare skrivning om riskerna med hushållens bolån, motivering av föreslagna åtgärder och hur åtgärderna hanterar de olika riskerna
Riskerna med hushållens bolån och hur de föreslagna makrotillsynsåtgärderna anknyter och hanterar riskerna kan skrivas tydligare än i utredningen.
Riskerna med hushållens bolån kan allmänhet sammanfattas i tre risker och möjliga problem (Svensson, 2024b):
- Hushållens bolån blir för stora i förhållande till värdet av hushållens bostäder och övriga tillgångar.
- Hushållens bolånebetalningar (räntor och amorteringar) blir för stora i förhållande till hushållens inkomster och betalningsförmåga, inklusive likviditetsbuffertar.
- Hushållens tilläggslån används vid stigande bostadspriser och därmed ökat låneutrymme till att finansiera en ohållbar överkonsumtion av makroekonomisk omfattning. Om bostadspriserna slutar att stiga eller t.o.m. faller, eller om utrymmet tilläggslånen bortfaller av andra skäl, kan denna överkonsumtion inte fortsatta och konsumtionen kan falla kraftigt och förstärka en konjunkturnedgång. Detta inträffade Sverige under 90-talskrisen och i USA, Danmark, Storbritannien och Australien under finanskrisen.
Risk (1) hanteras av bolånetaket samt FI:s analys i bolånerapporten. Dessutom bör en bedömning ingå om bostäderna är rimligt värderade eller över- eller undervärderade (Svensson, 2024a). Bostäderna är ju säkerheten för bolånen. Likaså bör en analys och bedömning göras av huruvida bolånetagarnas förväntningar om framtida boräntor och bostadspriser är rimliga och realistiska eller om det finns tecken på överoptimism. Vid behov kan FI vidta lämpliga åtgärder för att hantera eventuella problem.[1]
Risk (2) hanteras av bankernas kreditprövning och KALP-analys, FI:s mycket noggranna kontroll av dessa i bolåneundersökningen och tillhörande datainsamling samt FI:s åtgärder vid behov.
Risk (3) hanteras av FI:s kontroll och analys av tilläggslånen i bolåneundersökningen, inklusive bevakning av relevanta indikatorer (t.ex. tillväxt och användning av tilläggslånen, sparkvot och andel varaktiga konsumtionsvaror i totala konsumtionsutgifter) samt åtgärder vid behov, t.ex. lägre bolånetak för tilläggslån och ändamålsbegränsningar om detta är möjligt. Data om aggregerat uttag av bostadskapital enligt Bank of Englands metod vore ett bra tillskott (Reinold, 2011).
För större tydlighet borde det sägas att amorteringskrav och skuldkvotstak inte kan motiveras av att de skulle hantera ovanstående risker. Ett amorteringskrav är ett tvångssparande i en illikvid tillgång, eget bostadskapital. Detta försvårar sparande i likvida tillgångar, som ger bättre motståndskraft mot störningar. Det leder till en ogynnsam tidsprofil för lånebetalningarna med höga initiala lånebetalningar (Svensson, 2020). Ett sänkt enhetligt amorteringskrav på 1 procent för belåningsgrader över 50 procent har dock betydligt mindre negativa effekter än nuvarande amorteringskrav och är därför en betydande förbättring (se figur 9.4 i utredningen).
Förslaget om ett skuldkvotstak kan över huvud taget inte motiveras, och en närmare granskning i mitt särskilda yttrande visar att kommittén inte heller förmår redovisa någon rimlig motivering – eller någon motivering alls. Detta är inte konstigt, mot bakgrund av att skuldkvotstaket enligt en omfattande forskning och utredning är en missvisande indikator på risker med bolånen.
Det är en stor brist i utredningen att det inte tydligt framgår i texten att skuldkvoten är en missvisande indikator på risker med bolånen.
Bolånestocken har större betydelse för den makroekonomiska och finansiella stabiliteten än de nya bolånen
Diskussionen om risker med bolånen i utredningen, i FI:s bolånerapporter och i Sverige över huvud taget fokuserar traditionsenligt på nya bolån. Men den årliga omsättningen av bostadstocken liten. Årlig försäljning av ägda bostäder är i genomsnitt bara ca 5,4 procent av den totala bostadsstocken. Bolånestocken är därför mycket större än det årliga flödet av nya bolån och den har motsvarande större betydelse för den makroekonomiska och finansiella stabiliteten. Boije och Hansen (2024) har brutit ny mark genom att fokusera på riskerna med stocken av bolån, med hjälp av egna undersökningar och med data från FI, som samlar in opublicerade data om bolånestocken i samband med bolåneundersökningen. Svensson (2024b) följer Boije och Hansen i ytterligare analys av riskerna med bolånestocken i jämförelse med de nya bolånen. Ett övergripande resultat i dessa arbeten är att en mer heltäckande analys som inbegriper bolånestocken visar på lägre risker med bolånen än när analysen bara fokuserar på de nya bolånen. Av det skälet är det angeläget att FI utökar sin analys i bolånerapporten till att också innefatta hela bolånestocken.
Skuldkvotstaket avstyrkes
Jag avstyrker bestämt förslaget om ett skuldkvotstak.
Som framgår av ett appendix med ett antal citat och uttalanden av beslutsfattare, tjänstemän, forskare och utredare – inklusive två av kommitténs ledamöter – är en allmänt omfattad och välgrundad uppfattning bland initierade att skuldkvoten är en missvisande indikator på eventuella risker med hushållens skuldsättning. Den saknar prediktionsförmåga för framtida kriser, finansiell stress och konsumtions- och BNP-fall. Den är inte ett mått på bolånetagarnas betalningsförmåga eller kassaflödesöverskott. Den saknar helt enkelt vetenskapligt stöd.
Av dessa skäl är det inte konstigt att kommittén inte lyckas presentera någon rimlig motivering för förslaget. Förslaget ger onekligen intrycket att det bestämts först och att man sedan letat efter någon motivering för det, men inte hittat någon övertygande sådan. Denna olyckliga omvända ordning för beslutsfattandet är tyvärr inte ovanlig i ekonomisk och annan politik.
Se mitt särskilda yttrande för utförligare kritik av skuldkvotstaket, utförligare motivering av ett särskilt bolånetak för förstagångsköpare samt ovannämnda appendix: Citat om skuldkvoten, med citat från FI, Andersen m.fl., Bank of England, remissvar av Englund och Svensson, DN-debatt av Boije, Flam, Hassler och Svensson, Reserve Bank of Australia, m.fl.
Referenser
Boije, Robert, och Sten Hansen (2024), ”Hushållens bolån: Makroriskerna med dem är inte så stora som ofta hävdas”, Insiktsrapport 6, 2024-05-24, SBAB.
Konjunkturinstitutet (2024), ”Hushållen – räntor och inflation”, tabell i statistikdatabasen.
Reglering av hushållens skulder, SOU 2024:71.
Reinold, Kate (2011), ”Housing Equity Withdrawal since the Financial Crisis,” Bank of England Quarterly Bulletin 2011 (Q2), 127-133, .
Svensson, Lars E.O. (2020), “Macroprudential Policy and Household Debt: What is Wrong with Swedish Macroprudential Policy?” Nordic Economic Policy Review 2020, 111–167, includes Online appendix.
Svensson, Lars E.O. (2024a), “Are Swedish House Prices Too High? Why the Price-to- Income Ratio is a Misleading Indicator”, working paper, Stockholm School of Economics.
Svensson, Lars E.O. (2024b), “Is Swedish Household Debt Too High? Solvency, Liquidity, and Debt-Financed Overconsumption”, working paper, Stockholm School of Economics.
[1] Konjunkturinstitutet publicerar data på hushållens förväntningar om boräntan om ett, två och fem år (Konjunkturinstitutet, 2024). Det är angeläget att en motsvarande tidsserie för hushållens förväntningar om genomsnittlig bostadsprisökning för de närmaste ett, två och fem åren börjar publiceras.
Ekonomistas 
”Risk (2) hanteras av bankernas kreditprövning och KALP-analys, FI:s mycket noggranna kontroll av dessa i bolåneundersökningen och tillhörande datainsamling samt FI:s åtgärder vid behov.”
Anser du att bolånetagare utan att oroa sig kan ta ut ett så stort lån de bara kan när de ska köpa en ny bostadsrätt?
En rimlig princip är att bolånetagare inte tar ut ett större lån än de behöver och vars lånebetalningarna (ränta och amortering) de har råd med.
Men om bolånetaket inte binder och man har råd är det inte fel att låna lite mer än vad som krävs för bostadsköpet och finansiera en likviditetsbuffert. Det ger större motståndskraft mot oförutsedda utgifter och inkomstbortfall. Kostnaden för bufferten, t.ex. ränteskillnaden mellan sparkonto och bolån efter skatt, kan ses som en försäkringskostnad och vara väl värd den ökade motståndskraften och tryggheten.
Den som är mer finansiellt kunnig kan välja att låna mer än vad som behövs för bostadsköpet och finansiera en portfölj av finansiella tillgångar. Den långsiktiga avkastningen på en sådan portfölj överstiger normal boräntan betydligt. Men då bör man ha sammanlagda finansiella resurser för att hantera risken för sämre avkastning.
Tack för svaret. För att förtydliga tänkte jag kanske snarare att ofta när man funderar på att köpa en ny bostad så funderar man ju på hur dyr bostad man egentligen har råd med. Så man kanske vill köpa en så dyr bostad som möjligt men låter bli att köpa en sådan bostad eftersom man inte vill bli för högt belånad, trots att banken gått med på att låna ut detta belopp. Tänker du att man inte behöver tänka på detta sätt?
När man köper en ny bostad så är ju det naturligt att tänka på om man klarar skuldbetalningarna och andra utgifter för bostadsinnehavet. Hur mycket vill man lägga på sin boendekonsumtion jämfört med annan konsumtion och sparande? En belåningsgrad på upp till 90 procent tycker jag inte är för hög. Bostadspriserna ökar normalt med minst 4 procent per år. Med 1 procents amortering blir det en effektiv amortering på 5 procent varje år. Då sjunker belåningsgraden ganska snabbt. Dessutom bor man igenomsnitt 10 år i en bostadsrätt och drygt 30 år i en villa. Om priserna skulle falla är det oftast det bästa att vänta ut en uppgång. I min nya uppsats ”Is Swedish Household Debt Too High?
Solvency, Liquidity, and Debt-Financed Overconsumption”, som finns på min hemsida, finns det en diskussion i avsnitt 4.7.2 om vad riskerna och konsekvenserna är av ett prisfall. I figur 4.16 ser man att på fyra års sikt har priserna alltid stigit sedan 1997.
Om man vill gräva djupare i den egentliga kostnaden för att bo i egen bostad, den s.k. brukarkostnaden, kan man läsa min uppsats om bostadspriserna.
SOU 2024:71 sägs (i rubriken) adressera hushållens skulder.
Förslagna åtgärder verkar läggas på individnivå. Och inte aggregerad nivå.
De oönskade konsekvenser man sägs vilja skydda sig emot är dock på aggregerad nivå.
Finns något skäl till att man inte då lägger regleringarna på aggregerad nivå?
Vissa regleringar finns redan. T ex har riskvikter för bostadslån justerats upp.
Jag ser t ex att hushållens skulder utgör ca 20% av hushållens tillgångar. Ser man det så så ter sig behovet av åtgärder litet. Dvs bankerna verkar kunna hantera kreditgivningen på att väl fungerande sätt mot hushållen. Historiska kreditförluster för lån till bostäder har också varit försumbara.
————————————–
En möjlig tanke är att ett problem saknas, och att åtgärderna bara handlar om att politiker vill dämpa klagolåten från en del av befolkningen som fått för sig att ett problem existerar. Därav att man driver igenom regleringar som saknar vetenskapligt stöd. När det inte ens finns ett problem så behöver ju inte åtgärderna för att lösa det vara rationella.
Kanske inte helt rätt debatt att vara i, men jag tror inte man ska glömma bort att det inte blir fler bostäder för att det blir enklare att låna. Det finns andra nyttiga reformer som däremot skulle göra fler bostäder tillgängliga för unga; avskaffad hyresreglering, återinförd fastighetsskatt. Men som sagt, det var nog inte det ursprungsinlägget handlade om.