Jag har också diskuterat vidare kring ämnet här: http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/om_huspriser_och_bubblor_igen

Vad gäller huspriser i KPI så ser jag det som ett stort problem hur vi idag inkluderar huspriserna i KPI.

Jag skulle vilja se en boendekostnadsberäkning som utgår från det synsätt jag nämner i inlägget jag refererar till.

Värdet i att äga en villafastighet eller en bostadsrätt ligger i att man som ägare av den disponerar en boendetjänst. Denna boendetjänst kan man exempelvis själv nyttja genom att bo i bostaden eller sälja till någon annan genom att hyra ut bostaden. Oavsett om man själv bor i huset eller hyr ut det så innebär det att investeringen ger avkastning i form av hyra.

Värdet av ett hus idag är därför något förenklat detsamma som summan av nuvärdet av de framtida hyror som huset avkastar, samt nuvärdet av eventuellt restvärde efter att den period man tänkt nyttja investeringen under har löpt ut.

De faktorer som påverkar detta bostadsvärde är därför marknadshyran för bostaden, den förväntade hyresutvecklingen, avskrivningstakten på bostaden, diskonteringsränta för nuvärdesberäkningarna samt förväntad inflation.

Vid en högre hyresnivå och högre real förväntad hyresutveckling blir värdet av huset större, med en högre diskonteringsränta eller högre avskrivningstakt blir husvärdet lägre och vid ett större restvärde blir husvärdet högre.

Genom att tolka huspriserna i förhållande till real ränta och hyresutveckling kan man således (nu förenklar jag) beräkna hur mycket av husprisförändringar som handlar om en annan syn på marknadshyran för bostaden. Genom att vi därigenom kan beräkna hyran för bostaden så kan vi direkt inkludera denna hyra i KPI-beräkningarna, trots att vi i Sverige saknar fungerande hyresmarknad för villor. Boendetjänstens implicita kostnad tas med precis som all annan konsumtion.

Då skulle vi slippa det konstiga (och internationellt ovanliga) sättet som vi i Sverige använder oss av för att få med boendekostnaderna i vår inflationsberäkning.

Det är väl uppenbart att det är många som klarar av den pris och räntenivån så länge det finns två normala inkomster i hushållet? Medianinkomsten i Stockholm var 241 153 kr (2007, enligt SCB) och den lär nog vara väsentligt högre bland villaköpare…

Alltså har vi ingen bubbla idag, om vi med det menar att något kan spricka som ger ett snabbt prisfall.

Om jag kom ihåg rätt så bytte 8 % av bostadsbeståndet ägare. I USA är det mer än en tredjedel per år. Vidare bytte endast 1-2 % av hyresrätterna per år. När det gäller områden som Saltssöbaden, Djursholm, Sollentuna/Edsviken mm är sannolikt rörligheten mycket, mycket lägre än snittet på 8 %.

Till detta kommer att inflyttningen till Stockholm ger en ökad befolkning på 1-2 % per år. Nybyggnationen är extremt låg.

Detta leder till ett konstant efterfrågetryck på bostäder i Stockholmsområdet i allmänhet men i de mer eftertraktade områdena i synnerhet. Min slutsats blir att de priser som på ytan verkar ”för höga” i själva verket speglar det verkliga marknadsvärdet.

@lg: Det skulle vara förvånande om reporäntan i genomsnitt avviker från summan av realränta (på säkra statspapper) plus inflation. Vad realräntan kommer att vara i genomsnitt är svårt att veta, men runt två procent är inte orimligt. Och inflationsmålet är ju två procent. Så reporäntan bör ligga kring fyra procent i genomsnitt om Riksbanken lyckas uppfylla inflationsmålet, men vi kan som synes få stora och utdragna fluktuationer kring denna nivå. Korta bolåneräntor blir förstås lite högre än reporäntan. Riksbanken diskuterar detta mer utförligt här.

Fö, angående KPI. Är det verkligen rimligt att inkludera inflation (eller deflation) som beror på växelkursförändraringar resp höjda råvarupriser i KPI? Anledningen till att man mäter KPI och justerar räntan efter uppmätt inflationstakt är ju för att kunna parera överhettning och felaktig resursallokering i den nationella (ok, valutaområdets) ekonomin. Höjda oljepriser pga kinesisk tillväxt indikerar ju inte överhettning (utom väldigt indirekt genom många led) i svensk ekonomi.

Man försöker ju rensa för säsongsvariationer och ibland redovisas KPI även exkl vissa produktgrupper, tex skor eller livsmedel, om det hänt något utöver det vanliga med en sådan varas prisnivå (tex pga strafftullar, naturkatastrofer osv).

Men man kan argumentera för att det redan görs. Bostadspriserna påverkar KPI genom förmögenhetseffekten, ökad förmögenhet leder till ökad konsumtion. Irma Rosenberg redogjorde för några år sedan för Riksbankens syn på det hela.